房地产行业-对《不动产登记暂行条例》点评:日渐清晰,估值修复

事件:12月22日,国务院总理李克强签署第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行,对登记范围、权利、实施主体、程序做了规定。

条例已酝酿7年,当前出台时点和内容均符合预期

这次条例主要看点在于3点:1)规定了登记范围,包括土地、房屋、海域和林木;2)规定了登记权利,包括土地所有权、建筑物所有权、宅基地所有权等8项具体所有权;3)设置了查询权限,包括不得私自查询获取权利人信息。

当前出台时点和内容均符合预期:1)舆论高峰期已过,此前因高房价矛盾带来的市场舆论,因今年房价下行得到大幅缓解,保护权利人利益的条例才能得以出台,从时点上最为合适;2)条例确定的登记范围包括了所有此前的预期,而放在最重要地位的则是涉及土改内容的土地登记,并设置了集体土地所有权。

登记后可能小幅度改变当前市场格局,尤其是在收益分配上

不动产登记后有望改变的格局主要包括:1)渐进式的改变政府对城镇建设用地的绝对垄断,称之为渐进式的原因在于即使在集体建设用地确权登记后,短期内也会是由政府决定;2)成本推动型的地价上涨趋势得到缓解,收储成本的下降有利于开发商毛利率下降趋势缓解,但对土地储备较多的企业会有一次性的冲击;3)政府在土地出让收益中分配占比下降,间接使得政府降低对土地依赖,解绑房地产对政府的风险。

对楼市有事件性的负面冲击,长期来看楼市更健康

不动产登记条例出台后对楼市基本面确实会有事件性负面冲击,主要体现在潜在二手房市场的卖盘增加(多套房)和整体市场的买盘变小(高净值购房者)。

但我们对此持乐观态度,这是使得房地产行业健康发展的前提条件,2008年以来楼市高歌上涨带来的负面影响已经成为诟病,配合当前限购、限贷的行政管控退出和房地产制度的完善,楼市长期健康发展趋势逐步确立。

以不动产登记条例为出发点的后续事件逐渐清晰,估值修复行情持续我们认为,压制房地产健康发展的枷锁逐步解除,不动产登记条例是房地产税制出台的前提,能够看到逐步完善的房地产市场制度和政策将出台,日渐清晰的路径将导致压制估值的因素减少,继续强烈推荐蓝筹地产股,推荐首开股份、万科A。