万科A中报业绩点评:收入增幅远低于销售增幅、下半年业绩可期

事件:

公司公布半年报,上半年实现营业收入199.89 亿元,同比增长19.22%; 归属于上市公司股东的净利润44.5 亿元,同比增长5.88%;基本每股收益0.27 元,同比增长3.85%。

点评:

公司销售势头良好,市场占有率提升。得益于坚持面向自住需求、中小户型普通住宅为主的产品定位和快速周转的策略,公司上半年实现销售面积565.5 万平方米,销售金额656.5 亿元,分别同比增长76.7%和78.6%。而市场同期商品住宅销售面积同比上涨12%,销售额同比上涨22.3%,公司业绩增幅大幅高于市场平均表现。公司上半年销售金额的市场份额达到2.67%,相比10 年的2.1%增长27%。

报告期内营业收入增幅远低于销售金额增幅,潜在业绩进一步累积。由于结算跟不上销售,报告期内公司已销售未结算资源进一步增加。上半年,公司已售未结项目达到1022 万平方米,未结的合同金额1187 亿元, 相比2010 年底的820 亿元大幅增加367 亿元,随着四季度项目陆续竣工并转入结算,这些项目将为公司11 年业绩提供有力支撑。

项目储备充足,存货结构优化。上半年,公司新增项目22 个,新增权益建筑面积423 万平米,截至报告期末,按公司权益计算的规划建筑面积为3585 万平方米,与10 年末3640 万平方米基本持平,显示公司土地储备并未因上半年拿地放缓而受到严重影响。同时,公司已完工产品(现房)在存货中的占比由10 年底的4%下降到2.8%,一方面显示公司销售能力良好,另一方面也表明公司尚未出现明显的库存压力。

投资评级与盈利预测:我们预计公司下半年结算量会有明显增加。同时, 考虑到公司下半年竣工项目多集中在12 月份,为当年结转收入带来一定不确定性,故下调我们之前的盈利预测。我们预计公司11-13 年每股收益分别为0.95、1.06、1.17 元,三年对应PE 分别为8.77 倍、7.83 倍和7.07 倍。作为行业当之无愧的龙头企业,公司成长性确定,业绩高度锁定,考虑到亮丽业绩需要到4 季度才能在报表得以体现,给予公司短期推荐、长期A 的评级。 风险提示:调控政策的进一步紧缩或带来市场成交萎缩。