房地产行业2010年中期策略:估值底部,迎接反弹

1、泡沫在供不应求的市场环境下不会破灭。上半年我国楼市呈现出十分显著的供不应求的市场状态,也正是这种严重的供不应求导致了房价疯涨与随之而来的严厉政策调控。政策调控以信贷政策为工具抑制需求,并增加供给,缓解供不应求的局面,泡沫在供不应求的市场环境下不会破灭,但高房价的问题却需要较长时间消化。

2、房地产既是经济问题,也是民生问题。民生问题的解决,一是增加市场供给,尤其是保障房的供给,二是规范市场秩序,抑制炒房。在高房价与市场混乱的问题合理解决后,房地产仍将是中国经济发展的重大引擎。

3、差别化的房产税对房价和需求的影响需要视征收范围而定,其效果可强可弱,灵活度较大。若针对炒房和投机型购房实施差别化的惩罚性税收政策,那么对这部分需求的影响是显而易见的,对需求的影响也将反应到房价中去。如果征收的范围较小、力度较弱,那么对房价和市场的影响也比较有限。

4、我们判断高房价消化时间约为2 年,2012 年后市场恢复理性增长。

如果不征收房产税,我们预计:全国商品住宅均价将在2010 年下半年自2010 年上半年的高点下降约10%至2009 年底的水平;由于1-5 月份房价涨幅较大,全年价格同比仍将上涨6%。2011 年房价继续下降,全年降幅同比下降约9%。如无进一步政策变化,房价对政策的消化时间我们预判为2010~2011 长约2 年的时间,2012 年后将恢复理性增长。

5、大幅下调上市企业未来两年业绩增速。我们认为:上市企业业绩增速将在2011 年迎来低点,在此,我们大幅下调地产公司2010、2011 年盈利预测,2010 年每股收益下调幅度区间为10%~20%;2011 年每股收益下调幅度区间为30%~40%;如果房价调整时间较长、降幅偏小,2011年业绩有进一步下调的空间。

6、当前地产股的PB 估值处于历史低位,略高于2008 年底部水平。当前地产公司的资金链和存货状况都明显优于2008 年,但当前房价处于高位,面临下调,使得2008 和2010 两种境况下对未来业绩弹性的预期不一致。因此,当前股价具有足够的安全边际,但不可预期过高的收益。

7、上调行业短期评级至“推荐、A”。政策调控密集期已过,下半年将进入观察期,目前股价正在修复对政策的过度反应,第三季度股价将迎来反弹,上调行业短期评级至“推荐、A”,当前股价下建议积极介入参与反弹,反弹空间预判为15%~20%。由于2011 年楼市成交量将进一步缩量调整,下半年反弹若达到预期高度,仍建议减持。重点推荐公司:世茂股份、广宇集团、合肥城建、苏州高新、广宇发展。