房地产行业研究周报:调控效果初现

调控效果初

现在上周严厉政策出台后,本周北京、上海、深圳成交量均大幅下降。

北京成交面积环比下降48%,成交17.6 万平米,低于10 年至今周均18%;可售面积为720 万平方米,按套数的去化周期为4.7 个月,环比上升0.4 个月。

上海本周成交面积环比下降33%,成交28.4 万平方米,高于10 年至今周均4%。去化周期为2.3 个月,环比上升0.3 个月。

深圳本周成交面积环比下降64%,成交3.7 万平方米,低于10 年至今周均38%;去化周期为7.4 个月,环比上升1.4 个月。

本周重点监测的二、三城市中有10 个成交面积环比上升,占到全部26 个重点城市的38.5%。成交面积上升幅度最大的是哈尔滨,达到211%,其次是海口和大连,分别为124%和104%;成交面积下降幅度最大的三个城市是杭州、重庆和苏州,分别达到-73%、-68%、-55%。

存量房贷调整是否成为普遍现象?

中国银行近日公布暂停对第三套房购买者贷款,并提出将在利率调整方式到期时,将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85 倍、1.1 倍和1.2 倍。未来利率上浮带来的月供成本的上升,将促进以投资为目的的购房者将手中房源加速形成供给,加大房价调整压力。

对于存量房贷调整并非所有银行都可跟进执行。因为中行本次宣布调整利率也是根据当初购房合同中的相关规定来执行,主要分两种情况,一是在09 年签订附属合同中约定了优惠期;二是2010 年中行新合同范本明确约定了优惠期,在上述两种情况下,中行有权在优惠期截至后执行新的贷款利率,但其他没有明确规定优惠期的银行就不能随意调整存量房贷利率,否则就违背了合同法,中行调整存量房贷的情况不会成为一种普遍现象。

估值重心仍将下移 维持持有评级行业未来调整的形式是量领先价格调整,二手房价格领先新房调整,因为开发商在资金充裕情况下,短期不会明显调整价格。但对未来预期的不明确会导致弹性较大的新开工量下滑,市场发生改变情况下不会有大量开发商严格执行年初的开工计划,我们认为三个月后新开工量增速将会出现明显回落。

目前属于行业调整的初期,基本面风险没有得到释放,行业估值重心仍难免下移,维持对行业持有评级。