房地产行业研究周报:推盘延迟,可售下降

新房成交情况

北京仍高于年均,上海小幅回落,深圳销量仍升。北京成交14.9万平方米,环比下降37%;上海成交21.8万平方米,环比下降18%;深圳成交5万平方米,环比上升28%;三市成交量分别为11年周均的106%、85%和96%。三城市去化周期分别为8.5、4.7和9.7个月。

北京成交下滑主要受推盘量下降影响,上周北京仅有2个住宅共870套房源入市,已经出现连续3周推盘下降情况,从绝对量分析,本周推盘相比(4.11-4.17)一周的2700套房源也有明显下滑。

推盘不足也是目前各城市普遍出现的情况,因为虽然开工量实现了大幅增长,但目前部分高端产品领取预售许可证的难度较大,而开发商目前对中低端产品的信心也并不足,会延长蓄客时间来保证一定水平的去化率,并且本周重叠五一假期,开发商更愿意选择避开这一旅游旺季来推盘。

本周重点监测的二、三线城市有8个成交量环比上升,占比31%。长沙、大连和包头增幅较大,分别为15%、14%和10%。成交下降较多的是徐州、昆明和温州,幅度分别为-71%、-65%和-55%。

二手房成交情况

北京本周二手房成交13万平米,环比下降48%,日均下降37%;天津成交4.8万平米,环比下降47%,日均下降33%;深圳成交10.5万平米,环比下降57%,日均下降46%。三城市成交量分别为11年至今周均的47%,59%和59%。

我们认为二手房成交降幅较大不具有趋势性,北京主要受到5.1日起对中介房源、业主委托协议进行梳理的影响,天津主要受到5.1日起自住二手公房转让开征营业税的影响。

均价方面,天津和深圳分别环比下降6%和23%。

土地市场

北京本周无推出,成交1宗4万平米;上海推出1宗7万平米,无成交;

深圳推出2宗6万平米,无成交。

本周二三线城市中沈阳、苏州和广州推出量居前,分别推出13宗72万平米、6宗17万平米和1宗16万平米;本周仅有杭州、天津、沈阳和宁波有地成交,分别成交3宗8万平米、1宗7万平米、1宗3万平米和1宗2万平米。

投资策略

由于预期地方督察组回京后可能继续出台调控政策,导致地产股股价出现调整,也即目前股价一定程度体现了政策预期。我们认为,目前成交已经萎缩,近期内再出台严厉政策的必要性不大,未来政策仍将以落实前期政策和出台措施保障已公布政策发挥效力为主,如果近期不出台超预期调控政策,地产股股价有望反弹,并且考虑地产股整体目前处于估值底部,下跌风险也不大,建议增加配置比例。

推荐抗风险能力较强的一线龙头,包括保利地产、万科、金地集团、招商地产;实力较强的区域龙头,推荐南通科技和宁波富达;具有优质项目的重估折价率较高的华业地产和冠城大通。