房地产行业2011年4季度投资策略:博弈胶着期,等待机会的到来

供给高峰来临。去年的大量新开工面积将在9月份形成供应,而资金来源的不足,使得开发商推盘动力日益强烈。双重作用下,4季度将迎来供应高峰。

需求受到限制。从全国数据来看,商品房销售的增速放缓,但绝对值仍在历史平均值附近。成交结构也发生了变化。整个行业的需求正从一线城市向二三线城市转移,需求略有萎缩,但整体依然旺盛。

价格涨幅回落。从全国整体房价和重点城市的房价走势来看,目前房价上涨势头已基本遏制,但房价大幅下降的通道尚未打开。若政策调控方向不变,则房价上涨预期将会发生转变,房价将会出现明显下降。

政策:限购。今年下半年以来,除保障房外,政策以限购为主。

从目前的房地产形势来看,目前已经到了楼市调控的关键节点。市场各方博弈激烈。政策稍一放松,可能会前功尽弃。

半年报:资金压力大增。受供应增加和销售低迷的双重影响,房地产存货明显增加;在调控背景下,开发商防范和抵御风险的能力不断增强,预售帐款占营业收入的比重不断提升,但受销售阻滞的影响,预售帐款增速大幅下滑;因融资难度加大,销售不畅导致资金回流放缓,房地产企业的资金压力日益增大,短期资金缺口也明显扩大。

二级市场表现:从弱于大盘到同步大盘。从估值水平来看,目前房地产板块已经接近于底部区域。但由于估值中枢受行业基本面的直接影响,仅以此指标难以判别地产股的底部区域。

投资策略。.楼市进入“价格下降、销售下滑”阶段的尾声,将是地产股的最佳买入时机。届时,也将迎来政策见顶的时刻,我们认为,这一时机可能会在4季度末或明年上半年出现。目前,楼市在从第一阶段向第二阶段转变的过程中,楼市最坏的时刻仍未到来,基本面的底部和政策的顶部也没有到来,我们认为,行业的趋势性机会也尚未到来,维持行业“中性”评级。个股方面,首推行业龙头。

行业调整期,正是龙头大展拳脚的时机,首推保利地产;其次是财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头,重点推荐滨江集团;此外,推荐商业运营能力强、品牌知名度高的商业地产公司,重点推荐世茂股份。

风险提示:资金风险;政策风险。