房地产行业周报:单周成交量创历年新高

投资要点: 市场成交量。上周(6月第4周),30个城市共成交635万平米,环比增长33%,仅5个城市下降,其中一线城市最高,增加50%,二线增加44%,三线增加12%,绝对量更创历年单周最高点。

6月份周平均成交497万平米,较5月周均增长21%,较上年同期增加67%,单月绝对量也创下近几年新高。年初至今共成交9087万平米,较2011年同期增长8%,涨幅继续扩大。

12个城市库存7906万平米,环比减少1.74%,去化周期大幅下调1.46个月,至9.53个月。

行情分析。我们认为上周的高成交量来自6月7日央行降息对市场心理预期产生的影响,因自看房至签约成交存在时间差,而前期仍在观望被压抑的需求存在集中释放,后期市场活跃度仍将延续,预计7-8月份传统淡季可维持5-6月份的高度,呈现环比小幅下调。

上周政策方面,河南新政未能实施,对地产板块造成一定压抑,另外关注较多的是上海的政策再次收紧,以及40个城市个人住房信息系统实现联网。

上海针对外籍单身人士的限购是对之前政策的进一步明确,因涉及群体相对较小,并且市场成交量仍在释放,影响不大。而40个城市系统联网,主要影响中长期内调控措施的制定,以及市场的规范运作,对于市场上限购“精确化”、存量房产税的观点,我们并不认同。

首先,政策在当前基本见顶,鉴于经济增长压力、地方财政拮据,后期将主要体现预调微调的频繁度,其次,存量房产税的征收,除信息系统外,评估系统的建设更加漫长,短期内无法完成。而存量房产税对于能否解决地方政府的土地财政问题,我们保持谨慎。

根据我们统计数据,目前城镇存量商品住宅约130-140亿平米,以11年均价5000元计算,总价值在65万亿-70万亿,如按上海目前的税率计算,每年的税收总量在2600亿-4000亿,如考虑存量房折旧、以及对不同征收对象的实施差异性,征收量还要低,而11年地方土地出让金总额达到3.6万亿。

板块分析。上周地产板块下跌2.99%,上证综指下跌1.57%。目前的政策影响仍来自市场预期的波动,力度上仍呈现纠正性微调,而基本面改善的趋势有助于地产板块走势,在前期调整后,后期存在跑赢大市的动力,个股推荐:保利地产、万科A、鲁商置业、荣盛发展。