房地产行业事件点评报告:地方房价控制目标获基本认可

事件:

国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作。(详见附文)。

分析:

管理层首次表态地方房价控制目标,基本偏“中性”。2011年3月底,各地纷纷出台房价控制目标,基本挂钩地区生产总值增速与居民收入增速,主体涨幅范围为10-15%。此次常务会议上“各地要从严把握和执行房价控制目标”的表态,没有否定而是基本认可已有的房价控制目标,即使各地房价控制目标或有修正,(在保障房平衡房价控制目标的背景下)由正转负的可能性极小,2011年全国整体的真实房价“稳中有升”可期。

限购令扩展到二三线城市,但对11年销售影响有限。我们认为,三四线城市商品房销售的“长尾”效应基本奠定了国内商品房销售大方向;具体而言,在2011年1-6月几乎全部一二线城市限购的背景下,全国商品房住宅销售面积同比增速为12.1%,同期我们跟踪的22个限购城市商品房综合销售面积同比下滑0.4%,三四线城市担纲主力。尽管下半年限购令有可能扩展到三线城市,但鉴于“房价上涨过快的二三线城市”的前置条件(为了不让限购令实施,部分地方政府将会加强商品房预售管理,从结构上降低房价的上涨幅度),我们认为,参与限购的二三线城市将有限,三四线城市销售主力地位不会动摇,进而2011年销售影响有限。此外,限购令是推迟需求而非消灭需求,“抑制租金过快上涨”显示住房真实需求的旺盛,因此对于2011年商品房的销售,我们不应过于悲观。

11年保障房竣工400万套以上,基本低于市场预期。常务会议显示,2011年保障房计划完成400万套以上,与市场的一致预期的600万套有一定的差距。结合2010年590万套中有220万套在2011年完成的假设,那么2011年新开工的1000万套保障房的完工率在20%左右(按200万套计),预计2011年保障房实际投资完成额将由此前预计的12200亿元减少到8600亿元,减少额约3600亿元。此举尽管可以减少保障房2011年的资金压力,但2012年资金压力将明显增加,即在建800万套、新开工1000万套。与此同时,“加大政府投入和贷款支持力度”的表述 ,显示管理层不是进一步强化信贷的结构化调整(即向保障房定向提供信贷),就是信贷“稳中有松”来支持保障房建设;对于后者,我们可以进一步推测“从紧”货币政策预期趋稳的迹象。

维持行业“看好”的投资评级。对于本次常务会议所体现的精神,我们认为,不是管理层对于当前房地产运行的不满,而是对于房价可能的超预期反弹(源于住房需求的旺盛、商品住宅明显回升)的未雨绸缪。商品房销售依旧稳健、房价控制目标基本获管理层认可,房企的资金链将在动态中平衡而不会明显恶化,这些相对良好的行业基本面因素,是我们中长期维持“看好”评级的基本动力。