房地产行业事件点评报告:用动态的思维,摒弃过度悲观的预期

保障房效应基本消失,房地产投资环比明显下滑

基于住建部1-9月保障房开工率达98%的数据,我们认为保障房对于10月份的房地产运行指标影响基本消失,即“保障房开工增速—房屋新开工面积增速—房屋施工面积增速—房地产投资增速”传导效应基本消失。10月当月房屋新开工面积为1.26亿方,环比下降20.8%;当月房屋施工面积为1.4亿方,环比下降23%;当月房地产投资额为5698亿元,同比下降11.6%。当然,房地产投资额的环比下滑的另一个原因在于房企在信贷紧缩背景下的开发节奏的控制。

10月住宅销售“量价齐跌”,全年仍将稳中有升

10月全国住宅销售面积为7367万方,同比下滑11.6%,略超我们的预期。我们认为其中的原因在于:(1)10月份一线城市部分区域部分楼盘的促销行为,激发了购房者的观望情绪;(2)四季度来临,银行银根趋紧,给住宅按揭销售带来压力;(3)9月份较大的住宅成交量,在一定程度上释放了部分刚需。同期住宅销售均价为5054元/平方米,同比小幅下滑了2.7%,更多的体现了地方政府商品房预售管理的结果。从2011年全年的角度看,1-10月商品住宅成交量价同比分别为9%和6.7%,预计商品住宅全年量价的同比增速将保持稳健,幅度均在0-5%左右。

10月房地产开发资金环比下降明显,幅度为10%

10月房地产开发资金合计为6482亿元,同比微幅增长0.99%,环比下滑10%,较9月呈现出相对明显的下滑态势。我们认为其中的主要原因在于10月信贷的紧缩和销售的下滑。从10月当月的分项数据看,利用外资、国内贷款和个人按揭贷款同比下滑明显,降幅分别为23.2%、59.7%和20%;自筹资金则保持同比上升态势,幅度为9.7%;此外定金及预付款保持相对稳定。总体而言,房地产行业的资金链仍将处于动态平衡中,开发节奏将进一步得到控制,由此带来房地产投资额的下降;商品房销售尽管存在波动,但稳健仍将是主导;基于此,行业资金链出现明显恶化的可能性不大。

维持行业“看好”投资评级

我们维持行业“看好”评级,源于行业悲观预期的向好修复,与我们之前的观点基本一致。第一,在宏观调控的作用下,商品住宅的价格得到了明显控制,预计2011全年上涨幅度在0-5%,符合地方政府房价控制目标,进而更为严厉的地产调控政策出台的可能性不大;第二,10月CPI 和PPI 分别为5.5%和5%,物价上涨压力明显缓解,从紧货币政策持续性有限且存在微调的空间;第三,在房价走势符合地方政府控制目标的背景下,“限购、限贷、限外、限价”等行政控制手段其持续性亦将弱化(一种可能的表现是执行力度将有所弱化),商品房成交量将重新成为地方政府考量的重点(背后牵连着土地的出让)。基于此,我们维持行业“买入”评级,我们重点推荐凤凰股份、宁波富达、荣盛发展、新湖中宝、滨江集团和合肥城建。