房地产行业:上市公司半年报总结

行业观点

销售跑赢行业:上半年,上市公司整体销售同比增长9.6%,二季度同比增长28%,与行业上半年下降5.2%,二季度增长1.4%相比,明显跑赢。

二线公司表现更佳:上半年和二季度,招保万金四大公司销售金额分别同比增长5.2%和22.7%,而其他上市公司合计销售额分别同比增长12.8%和32.5%,与龙头公司相比,二线公司表现更佳。

二季度投资低于预期:上半年和二季度,上市公司投资额分别同比下降21.9%和下降14.9%,与全行业增长16.6%和增长13%相比,低于预期。

我们认为产生差异的原因一方面是全行业数据中包含保障房数据,另一方面上市公司对投资进度的把控力也更强。

盈利水平下降。上半年上市公司收入同比增长23%,但净利率仅为13%,使得净利润仅同比增长10.2%。上半年上市公司毛利率平均为39%,同比下降0.6个百分点,期间费率上升0.9个百分点,最终使得净利率下降1.5个百分点。从我们重点覆盖的公司情况看,上半年毛利下降主要是由于结算结构变化,09年地价上升期间新增项目陆续进入结算周期,而调控以来降价促销项目尚未进入结算周期,预计未来毛利还将进一步下降。

业绩锁定仍维持高位。二季度末上市公司平均业绩锁定率为112.4%,较一季度提升9.4个百分点;业绩锁定率高于100%的公司占比为26.6%,也处于历史较高水平。

资金压力有所缓解:报告期末上市公司总体预收款外资产负债率为48.7%,较一季度49.1%下降0.4个百分点;二季度末有息负债率为31.2%,下降0.2个百分点。一季度末上市公司整体短期借款与一年内到期借款为货币资金的94%,较一季度下降9.3个百分点。一季度末该比值高于100%的上市公司占比为52.4%,较一季度减少3个百分点,但仍处于历史较高水平。

投资建议

与年初相比,上市公司的资金状况好转,偿债压力减小,业绩锁定率提升,市场对上市公司资金和结算收入上的担忧减弱,关注点将转向未来盈利水平和销售变化。我们认为,未来改善性需求入市比例会上升,市场整体销售并不必过于担心。

未来影响板块投资的重要因素仍是房价变化,我们认为短期出台实质性政策的可能性不大,但只要有房价的反弹压力存在,板块估值即会受到影响,由于前期地产股已经出现一定幅度调整,目前重点公司市场盈率接近8倍,建议关注万科,保利,金地,招商,华侨城,阳光城,中南建设,荣盛发展等一二线龙头的反弹机会。