房地产行业动态点评:《决定》对房地产相关改革解读

事件:

事件:11月15日晚间,国家发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,《决定》于2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过。

点评:

《决定》共分为16个部分60条,其中与房地产行业相关的内容及我们的解读整理总结如下:

1. 市场起决定性作用

加快完善现代市场体系。建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争,消费者自由选择、自主消费,商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系,着力清除市场壁垒,提高资源配置效率和公平性。 政府再次强市场在资源配置中的作用,认为市场才是在资源配置中起决定性作用的力量。政府做的应该更多为政策规则的制定、维护以及监督性的工作。在经济发展中,未来政府将弱化之前过多的直接参与以及行政干预。 我们认为,这对于房地产行业,未来政府将进一步弱化行政手段干预,让行业回归市场化发展将是坚定不移的大方向。房地产行业在我国经济发展中占据重要地位,一度被提上经济发展支柱性产业地位。近几年,由于房价持续较快上升,引起政府对房地产行业进行调控打压。但房地产行业在我国经济发展中仍发挥重要作用,这与其本身在经济、民生中不可或缺,同时能拉动全社会众多产业链条的行业属性不能分割。未来政府更加重视市场在资源配置中的作用为前提下,我们相信在完善保障房建设的基础上,商品房市场将重新回归市场化。进一步以限购、限贷等行政手段打压、调控房地产市场可能性较低。而利用更有效的方法增加土地供给,增加有效房屋供应,让市场在房屋这一重要资源的配置中起决定性作用。我们认为,未来十年我国房地产市场将能迎来在整体政策、规则平稳的大环境下,以市场为导向健康发展,长期看对行业将是利好。

2. 建立城乡统一建设用地市场

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

同时,会后安徽省也出台《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》,提出关于农村综合改革示范试点工作的28条意见并给出28项主要工作任务。当中主要包括,深化农村土地确权登记发证工作;推进征地制度改革,制定集体建设用地使用权收益分配使用管理办法;建立宅基地退出补偿激励机制;建立完善土地市场交易规则,建立完善土地交易平台等。

土地改革,土地流转等为《决定》中提及的未来改革的重点内容之一。这次安徽省先行先试,出台政策探索实施土改,我们认为是地方政府对中央上层指导思想的一个具体落实,对土地市场改革意义深远。未来将有更多地方政府借鉴安徽省的经验。推进全国更大范围的土地改革、加强土地流转等预期较强。

整体来看,对农村土地进行确权,同时制定集体建设用地使用权收益分配使用管理方法,依法征收农民集体所有土地,提高农民在土地增值收益中的分配比例,将能更好地保护农民的权益,鼓励、加快更多土地进入市场流转。建立宅基地退出补偿激励机制,实施土地整治、城乡建设用地增减挂钩腾出的建设用地指标;建立完善土地市场交易规则,建立完善土地交易平台。这些政策也将进一步活化土地的交易与流转,土地供给将更趋多元化。对于未来土地市场,将增加可供给土地量,同时将加速土地流转、供应,土地市场将更趋市场化。

这将有利于平抑部分地区由于土地短缺,导致地价、房价高企的现象,缓解因房价持续走高而产生对行业调控打压的忧虑。同时更多土地资源供给,将为房企开发项目、建设发展提供更多机遇,长期利好房地产行业。但中短期相关政策的落实与执行情况仍需观察。我们仍然认为短期将能实现大量新增土地入市, 对商品房市场造成冲击可能性不大。但对购房者心理预期将形成一定影响,短期对行业影响偏中性。

3. 房地产税改革

完善税收制度。深化税收制度改革,完善地方税体系,逐步提高直接税比重。加快房地产税立法并适时推进改革,加快资源税改革,推动环境保护费改税。

本次提出加快房地产税立法并适时推进改革。之前社会对于收取房地产税的合理性及合法性一直存在疑问,如重复征税等问题。如若国家对房地产税的征收进行立法,则必须排除其正当性的质疑。我们认为其他相关税收的调整出台可能性高。房地产税后续加大铺开范围预期较高,特别是对于一线及部分热点房价上涨过快城市,以房地产税作为房地产调控的一个长效机制将加速推进。中短期将对当地房地产市场及投资者心理形成一定冲击。

4. 推进户籍改革 让农民进城

城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。

推进农业转移人口市民化,逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理,加快户籍制度改革,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件, 严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系,在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制,从严合理供给城市建设用地,提高城市土地利用率。

明确加快推进户籍制度改革,特别是对于中小城市、建制镇等,放开落户限制。在这些地方,将能更快更大程度地释放人口红利,同时将推进加快城镇化建设,对整体房地产需求将形成支撑,利好当地房地产市场的发展。

5.“单独”夫妇放开生育二胎 坚持计划生育的基本国策,启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策,逐步调整完善生育政策,促进人口长期均衡发展。

政府对于一方是独生子女的夫妇放开生育第二胎,将更好地释放人口红利,增加未来房地产需求量, 对房地产市场将是一个正面影响。同时中短期改善性需求的增加预期也较高。

投资标的上,我们仍然偏好全国性的行业龙头房地产企业。其在拿地、融资、开发建设能力、管理运营能力上保持一定领先性,在加速市场化大背景下,竞争优势将更为凸出。可继续关注估值较低的龙头房企,招商地产、万科A、保利地产、金地集团;以及参与城镇化建设程度高的区域性龙头企业,荣盛发展、南国置业、福星股份、华夏幸福;土改相关的深振业A 等个股。