1、5月房地产市场运行数据点评

事件

6月14日,国家统计局公布2011年1-5月全国房地产市场运行数据,投资增速仍维持高位,新开工略有放缓,销售回升符合预期。

评论

投资增速仍高,新开工略有放缓:1-5月全国房地产投资和新开工面分别同比增长了34.6%和23.8%,较1-4月份分别上升0.3和下降0.6个百分点。5月单月房地产投资和新开工面积分别同比增长35.4%和22.2%,较4月上升0.8和下降4.7个百分点;环比分别上升20.1%和13.4%,房地产投资增速高于新开工是由于价格因素影响。未来企业资金的趋紧会导致投资强度的放缓,我们维持全年新开工同比增长11%,投资增长24.8%的判断。

销售回升符合预期:1-5月全国商品房销售面积和销售额同比增长9.1%和18.1%,分别较1-4月上升2.8和4.8个百分点。5月单月销售面积和销售额同比增长18.5%和36.2%,环比上升10.7%和15.7%。销售回升符合预期,我们在4月份数据点评报告中已经提示:一方面去年5月份受调控影响销售下滑明显,基数较低;另一方面,今年5月推盘量较4月份有所上升。6月销售受传统旺季和市场可售上升等因素影响,预计将仍有上升,但较难出现价跌量升的趋势性变化。因为目前库存和开发商资金都未到最差情况,市场降价动力不足,我们预计短期市场供求仍将处于对峙局面,4季度或将有所突破。

银行贷款和定金及预收款合计增速降至14.8%:1-5月房地产开发资金来源同比增长18.5%,除自筹资金外,贷款、外资和其他等来源增速全部回落,资金环境趋紧,自筹资金占比为38.6%,而08年以来最高水平为40.2%。

信贷继续收紧,开发资金来源中银行贷款增速为4.6%,下降0.8个百分点,已趋近08年以来最低4.2%的水平。

定金及预收款同比上升23.3%,受5月销售上升影响, 增速未有下降。我们认为,银行贷款和定金及预收款是开发资金最主要的两个来源,我们测算两指标合计增幅降至9%,开发商将达到资金警戒线被动降价,目前这一指标为14.8%,预计未来随信贷继续收紧和销售下降, 4季度增速可能降至9%的水平。

投资建议

我们认为短期行业供求仍将处于对峙局面,地产股投资机会仍来自波段反弹。目前地产股估值水平较低,反弹内部条件具备,未来通胀回落和货币政策紧缩预期减弱或将成为反弹行情的外部刺激条件。推荐一线龙头保利、万科;

区域龙头南通科技和宁波富达;高折价的金融街、华业地产和冠城大通;受益保障房的首开股份、北京城建和中天城投。