房地产行业:地产反弹难持续,或还有政策利空

我们认为昨日地产股的快速上涨非基本面催化,而是近期政府的一系列动作让市场对调控政策有了放松的预期,但我们的观点与此相反,考虑到楼市调控效果不明显、调控的副作用还没有显现,这些信息不是政策暖风,相反,我们认为这些举措意味着行业极可能会有新的政策面利空。

应该注意到,在1月27日国务院出台新“国八条”后,各地政府在相关细则的出台上并没有积极响应,这一点在房价调控目标上尤为突出。如今离国务院要求公布房价调控目标截止日仅有一周时间,仅有5个城市(分别是银川、太原、佛山、贵阳、昆明)出台了房价调控目标,目标制定标准除了银川明确同比幅度低于10%之外,其他均较为模糊,而关注度较高的重点城市没有一个公布目标,近期更有传言广州拟将调控目标定位10%-15%,我们都很清楚,统计数字上这样的调控目标则意味着楼市实际涨价要远高过这一幅度。这也显示出地方政府在政策执行上意图弱化新“国八条”的强度,与中央意图有些背道而驰的迹象。

我们认为国务院派出8个调查组对楼市调控效果进行摸底,除了调查调控效果之外另一个重要目的是督促地方政府快速、积极响应国务院新“国八条”的相关政策,在月底前出台合理的房价调控目标。很明显,房价调控效果目前并不尽如人意,而各地若出台房价调控目标增幅大于10%则会引起房价的再一轮上涨,因此发改委要求商品房价格涨价需重新申报备案,谨防新房售价快速上涨,虽然我们认为发改委的这一举措愿望是良好的,实际会导致新盘报价偏高,但这一举措的初衷是稳价。

至于发改委下调住房交易手续费,这仅是针对廉租房、限价房、房屋继承、赠予等交易行为下调,且属于一揽子建设项目费用下调里的一种,幅度也很小,不能理解为政策放松。此外,对于保障房建设较多的地产企业放开在资本市场的融资,我们认为这倒是有可能的,这样可以鼓励更多的地产企业参与到建设保障房中来。

但是,我们认为这并不构成保障房建设较多的上市公司股价上升的动力,保障房目前盈利能力极差,融到的资金极有可能要大多数被强制要求用于保障性住房,并不能为商品房建设创造效益。保障房建设说到底还是企业为政府承担民生工程,要从中大量获得利益非常困难。

事实上,这一轮房地产调控的目标在于在短期即内达到抑制房价的效果,即快速软着陆,政策才会如此严厉。因为在房价调整上以时间换空间的方式对经济的影响太大,调控的最后结果往往是经历较长一段时间的量价齐跌后,政府出于宏观经济考虑不得不放开调控。

因此,我们认为一旦摸底效果不佳或地方政策没有积极响应中央政策,极有可能会出台新的调控政策,如延长社保、纳税证明期限,提高住房交易税等等措施。

而目前楼市调控未见成效、调控的副作用也没有显现,放松是完全没有可能。

综上,我们认为地产股的反弹没有强有力的基本面支撑,行业目前刚刚进入景气下降周期,空间有限,建议继续参与近期可能会有政策刺激的珠海地产股,如华发股份、格力地产,其次是价值低估的南京高科以及三、四线城市龙头荣盛发展。