房地产6月报:去库存进行中,下半年销售同比或有改善

2014 年6 月单月投资增幅较5 月回升2 个点至12.5%,销售面积单月跌幅较5 月缩窄10.5 个百分点至0.2%,对比高频数据,我们认为6 月销售和开发数据改善的主要原因是半年度统计调整因素,但微刺激和货币供应放松的影响可能会在之后的三季度体现出来,在去年同期基数和按揭松动的支持下,三季度销量同比数据将有所改善。但整体来看,去库存仍在进行中,价跌量缩态势将在整个下半年维持,产业转型、国企改革、区域经济等主题性机会是板块行情的主导力量,龙头公司有阶段性估值修复机会。

支撑评级的要点。

1-6 月,房地产投资同比增长14.1%,较1-5 月回落0.6 个百分点;商品房新开工面积同比下降16.4%,较1-5 月收窄2.2 个百分点;施工面积同比增长11.3%,较1-4 月下降0.7 个百分点;土地购置面积同比下降5.8%,较1-5 月扩大0.1 个百分点。6 月单月投资增幅较5 月略有回升,微刺激下货币宽松起到一定作用,新开工降幅有所收窄,但我们判断本轮去库存周期持续时间较长,预计全年地产投资增速12%左右。

1-6 月,商品房销售面积48,365 万平方米,同比下降6%;销售额31,133亿元,同比下降6.7%,6 月单月销售面积和销售额降幅同比分别为0.2%和0.7%,与中指高频数据6 月单月42 个代表性城市成交面积下降20%以上有出入,应该为统计口径和半年度统计局数据调整因素;销售均价6,437 元/平方米,同比下降0.8%,较1-5 月份收窄0.1 个百分点,而6月百城价格指数环比继续下跌且跌幅扩大到0.5%,随着去库存的深化下半年价跌量缩的调整态势仍将延续。

1-6 月,房地产开发企业到位资金58,913 亿元,同比增长2.9%,较1-5月份回落0.7 个百分点。国内贷款同比增长14.1%,增速下降2.4 个百分点,除了自筹资金同比增长10.1%外,其他资金来源均继续下跌,含定金预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降7.2%,降幅扩大0.8 个百分点,房企资金链仍然紧张,没有明显受益于货币政策的宽松。

1-6 月,土地市场继续受到下游影响,推地量收缩,溢价率大幅下滑。

1-6 月40 个城市土地供应面积同比降18%,土地成交面积同比下降17%。

1-6 月40 个城市土地累计成交金额同比上升12%,6 月成交均价环比下降3%,其中一线城市土地市场量价调整尤为明显。6 月土地溢价率为5.28%,环比下滑9.22 个百分点,土地成交已经进入冰点。

政策和消息方面,以呼和浩特为代表的城市开始放松限购,济南、厦门、南昌等地相继操作松绑;各地方政府开始放宽住房公积金的提取和使用门槛,对房地产市场进行托底;另外,不动产统一登记信息平台设计开启,但不动产登记条例未能如期在6 月底出台。

投资评级和建议。

6 月份楼市延续价跌量缩的调整格局,各地限购松绑开闸,货币方面的定向微刺激政策出台使得资金面供应相对宽松, 6 月份二三线城市销售承压,一线城市降幅有所缩窄,我们判断6 月已经进入同环比比数据的低点,但在缓慢降价过程中观望情绪主导,市场呈现价跌量缩逐步消化。虽然板块基本面承压,但受到再融资需求刺激和房企转型的风潮影响,近期中小市值公司表现活跃,享受转型热点行业带来的估值抬升,另外,国企改革的推进也推动板块相关公司活跃,从而带动板块普遍估值抬升。我们的投资组合推荐招商地产、保利地产的估值修复机会,京津冀龙头华夏幸福,我们看好资产变现能力强的冠城大通、华业地产的转型机会,建议可以低位关注金融街、北京城建。