深振业:业绩及销售实现稳定增长,后续发展乏力

2012年前3季度,深振业(000006.CH/人民币4.17,持有)实现营业收入20.28亿元,较去年同期上涨18.03%;归属于母公司股东的净利润3,41亿元,较去年同期增长24.29%,合每股收益0.27元,符合我们的预期。净利润上升主要是由于:1)本期结算的项目较多;(2)主要结转项目增值比例降低,适用较低的土地增值税率,营业税金及附加较上年同期减少33.52%;(3)三项费用率由9%减少至5%。报告期内,公司毛利率和净利率分别为28%和17%,较去年同期分别下跌1个百分点和上涨1个百分点,保持了一定稳定性。

公司第3季度仍主要结算西安项目、深圳项目以及南宁项目,该三个项目在第3季度均为现房销售。前3季度,西安项目结算约9亿,深圳峦山谷项目结算约5亿,南宁项目结算约5亿。第4季度无新项目进入结算,全年业绩主要有赖于以上三个项目现房销售并结算的情况。目前以上三个项目已售未结货值还有约8亿,未售现房货值约22亿。考虑到公司业绩锁定性较弱,未来可售资源有限,我们预计全年业绩将在11年全年25.89亿的营收水平上小幅上升至28亿左右。

销售方面,公司在第3季度实现合同销售约12亿,前3季度累计实现合同销售30.75亿,同比增加23%。第3季度仅加推天津项目2栋楼,其余无新盘推出。天津项目总体量19万平,共10栋楼,3季度加推2栋,目前总共已推8栋。天津项目加推楼盘当天去化率达70%左右。第4季度可能再加推天津楼盘,不再有其余新盘推出。11年全年销售为31亿,目前已基本达到去年全年水平。前3季度累计回笼资金28.48亿,已超过年初指定的全年销售回笼计划。公司第4季度已无更多销售压力,如果不加推天津项目,预计全年销售为34亿左右,如果加推天津项目则全年销售有望达37亿。

3季度末,公司预收账款22.11亿,加上前3季度营业收入20.28亿元,相当于锁定了我们2012年收入预测的100%以及2013年收入预测的44%,锁定性低于行业水平。

2012年3季度末,公司负债率从2011年末的65.3%下降到64.1%,净负债率从2011年末的49.4%下降到-0.5%。净负债率下降至负数,主要是由于报告期内资金回笼较好,累计回笼资金28.48亿元,同时负债较11年年末减少了5.9亿所致。短期内偿债无压力,短期负债总计2.8亿,远小于货币资金15.27亿。

公司持续走低的净负债率与公司减缓开发节奏有关。在拿地方面,公司在天

津、深圳积极参与招拍挂,但近期土地市场升温、竞争加剧使得公司暂未成

功拿地;新开工方面,公司原计划10月动工的长沙项目向后延期。

总体而言,前3季度公司结算业绩和销售表现均有小幅提高,但后续主要为老

盘销售,无新盘推出。老盘由于所处位置缺乏竞争优势,整体销售状况也没

有太大改观。公司暂时仍未突破拿地瓶颈,新开工方面再度缩减。我们认为

公司全年业绩实现同比小幅增长基本可以确定,但成长后劲缺乏。我们维持

对深振业的持有评级。