2014年下半年房地产行业投资策略:盈利增速下滑,估值提升空间有限

2014年上半年房地产板块走势强于大盘

2014年上半年房地产板块表现强于大盘,行业指数上涨0.39%,涨幅排名29个中信一级行业的第10位。房地产板块呈现震荡走势, 行业明显的投资机会在于3月份,驱动因素主要为政策方面的放松。

政策放松不改基本面下滑趋势

进入2014年,在房地产市场区域分化越来越严重的背景下,部分限购城市销售低迷、投资下滑,已严重影响当地经济增长。在稳定经济的诉求下,地方政府对房地产政策悄然生变,目前已有多个城市调整了房地产政策。但从实际效果来看,政策放松并未提振房地产市场。 在限购等房地产调控政策的边际效应减弱的同时,行业的关注点在于货币政策方面的变化。若下半年有货币政策方面明显的放松,房地产板块将有一轮较好的投资机会。

行业基本面较为低迷的状况仍将持续

从行业基本面情况来看,销售面积、销售额均处于下滑态势,新开工的大幅下降带动了施工面积增速的下降,房地产投资增速也下滑至近几年同期低位。开发商资金面趋紧与库存上升促使部分地区楼盘开始降价,房价阶段性见顶回落也加大了购房者观望情绪,我们判断未来一段时间销售仍将维持低位,地产基本面仍将处于弱势。

房地产上市公司业绩增速放缓

从上市公司的各项指标来看,资产负债率继续上升,企业现金流较为紧张,资金压力较大,存货继续上升,房地产上市公司销售增速降低, 行业毛利率处于下降趋势,房地产上市公司利润增速也在放缓。

投资策略及重点公司

当前政策虽有继续放松的趋势,但基本面仍处于下行过程中,行业业绩增速回落至较低水平。考虑政策对基本面的刺激作用有限,行业回归至低速增长,估值与业绩提升空间均不大,我们维持行业中性投资评级。

下半年,房价涨幅压力将继续缩小,调控政策有望继续放松,但目前市场已有一定预期,政策局部放松对基本面影响也相当有限。未来除关注限购等政策放松之外,需重点关注货币政策方面的变化。

建议关注两类公司,一是销售增速较高、业绩增长稳定的全国布局龙头企业,二是受益新型城镇化,在经济发达二三线城市具有竞争优势的企业。推荐公司为招商地产(000024)、华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)。

风险提示

房地产调控政策风险以及销售不达预期。