主要城市房地产市场月报:成交低迷,去化恶化,价格下行仍有空间

一手房成交面积:18个城市环比升3%,一线城市环比降8%,二线城市升6%;18个城市、一线城市、二线城市同比分别降34%、47%、31%,较10年平均水平分别降9%、35%、1%。一线城市中,沪环比大幅降20%,京、杭、深环比上涨。二线城市中环比涨跌各半,其中西安环比升84%,其他城市涨跌幅度多不超二成。

二手房成交面积:5个城市环比降17%,同比降59%,较10年平均水平低63%。

深7月11日起对二手房交易按评估价征税,10月成交量环比继续下滑6%,同比降77%,其他城市环比均下降,跌幅均超四成。

一手房房价分析:有数据的15个城市10个城市均价下跌或持平,且跌幅大于涨幅;与10年底均价相比12个城市上涨,3个下跌。一线城市中京、沪、深等城市分区中郊区价格呈下跌态势,而城市整体均价呈现停涨或下降趋势;而天津、武汉、沈阳、大连等二线城市部分分区价格下跌,但跌幅较小,整体均价呈现持平停涨态势。

典型楼盘:从我们选取跟踪的各城市典型楼盘来看,整体楼市去化情况较差:一线城市楼盘去化率大都不足三成,部分位置稀缺、价格有很大让利的楼盘去化程度八九成左右;二线城市楼盘去化率略高于一线城市,大都在二三成左右。结合前面的各城市均价及分区情况来看,一线城市楼市价格下行态势确立,调控政策效果显现;二线城市楼市价格停涨,随着限购限贷政策的持续,未来1季房价下降成趋势。

一手房可售面积:持续增长。10个城市可售面积环比升4%,同比增45%;一线城市环比升3%,同比增27%;二线城市环比升5%,同比增57%。

一手房去化时间:环比、同比均上升,仍处高位。10个城市整体去化时间约15.9个月,环比月为13.8个月,同比月为6.8个月。

10月成交量环比小幅回升,但仍处低迷态势。随着持续新增供应量的增加,可售量持续增长,库存将在12年1、2季度间到达高峰,去化时间持续拉长。一线城市郊区房价明显下跌,二线开始松动,调控效果显现,大幅降价楼盘以价换量效果较好,一线城市价格见底可能在年底,二线城市整体下降预计在年底到12年1季度。因观望情绪渐浓,以价换量的时间可能在12年1-2季度间。建议关注调控中实力持续增强、快速周转、布局全国的招地、保利、万科等公司的投资性机会。