2012 年4月房地产数据点评:开发投资增速加快回落

投资建议:

2季度政策的边际改善和楼市回暖的趋势不变。维持对行业“推荐”的投资评级,个股重点推荐荣盛发展、招商地产、金地集团和首开股份。

开发投资增速加快回落,符合我们的预期,维持全年增速11.3%的判断。前4月全国房地产开发投资同比增长18.7%,较一季度月环比回落4.8个百分点,较11年同期回落15.6个百分点。开发投资增速回落速度开始加快,其原因一是住宅开发投资额同比仅增长13.9%,创09年9月以来新低;二是房屋施工面积同比增长21.2%,环比一季度回落3.8个百分点。鉴于基数原因,预计二季度开发投资增速仍将继续回落,维持12年全年开发投资6.8万亿、增速回落至11.3%的判断。

房屋新开工面积增速开始负增长。前4月房屋新开工面积同比增长-4.2%,较一季度回落4.5个百分点,较11年同期回落28.6个百分点,自09年9月之后首次出现负增长。惯常的春季开工高峰并没有在数据上体现,我们认为一是12年保障房开工目标由11年的1000万套下降到700万套,保障房开工量同比下降;二是3月楼市虽迎来了一波小阳春,但开发商依然库存高企、资金紧张,总体对后市仍保持谨慎。维持12年全国房屋新开工面积预测16.9亿平米、增速-11.0%的判断。

商品房销售增速回落幅度收窄。前4月全国商品房销售面积同比增长-13.4%,其中商品住宅销售面积增长-14.9%;商品房销售额增长-11.8%,其中住宅销售额增长-13.5%。增速回落程度均较一季度有所收窄。前4月商品住宅销售均价5393元,较一季度上涨1.7%。但从单月的数据来看,4月商品房销售面积6323万平米,较3月增长-23.2%;商品房销售额3749亿元,较3月增长-17.2%,4月全国楼市回暖的速度有所放缓,这也与我们的微观调研结果一致。维持全年楼市量价温和“弱平衡”局面的判断。

房地产开发投资资金来源增速继续回落。前4月房地产开发企业资金来源同比仅增长5.1%,较一季度环比下降了3.1个百分点,过去10年来仅好于08年11月的增长水平。分项看,国内贷款、利用外资和自筹资金的增速环比一季度均有不同程度的下滑,仅其他资金(包括定金预收款和个人按揭贷款)有所好转;结构上看,国内贷款占全部资金来源的19.6%,占比较一季度回落1.1个百分点;自筹资金占41.8%,占比较一季度回落0.9个百分点,仍处于历史高位水平;其他资金占38.2%,较一季度上升2.2个百分点。

风险提示:楼市回暖幅度低于预期;房企资金链风险。