关于国务院出台新“国八条”点评:“靴子”进一步落地,利好地产股

事项:

1月26日,温家宝主持召开国务院常务会议,推出楼市调控新国八条。

评论:

有效遏制投资投机,平稳市场健康发展我们认为本次国务院新国八条调控新政主要有以下几个看点:

①明确住房价格控制目标:新国八条提出:2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。这是政府首次提出将房价上涨与经济增长、人民收入增长相挂钩,若未来政策能有效执行,一方面将缓解市场之前存在的刚需因收入涨幅不及房价而超出承受力举债买房的非理性现象;另一方面,房价涨幅若能与收入匹配,将修正不合理预期,削弱楼市投机性;

②调整个人转让住房营业税政策:新政提出对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。之前市场执行的2009年12月9日提出的二手房营业税征收细则,对于个人购买普通商品房不超过5年转让的,采取差额征收的方式。本次新政主要对该部分人群造成影响。以一套购买不足5年,原值100万元,现价150万元的90平米以下普通住宅为例,按09年底税收政策,若转让需缴纳营业税2.75万元,新国八条执行之后,则需要缴纳8.25万元(税率按5.5%计算),每150万的房子税收负担增加5.5万元,占成交总价的3.1%。

③二套房首付提至6成:以一套150万元总价的房子为例,原先执行的二套房五成首付制度,购房人需要支付75万元首付,若首付提高至6成,购房人需要支付90万元首付才能购房,首付额度比原先增加15万元。若购房人只有75万元首期款,则需要房价下跌至125万元,即下跌16.67%才能买得起房。新政提高了购买二套房的准入门槛,但在目前中国人民投资渠道十分有限的市场环境下,资金难以寻求出入,增加一成首付的市场影响力尚难准确衡量。

④明确限购令:新国八条进一步明确了限购令,要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。且限购原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。新国八条明确限购令,明确市场预期,化解市场对各城市出台限购与否的争议与猜测,也杜绝了各地细则对限购表述五花八门,颇具地方特色的现象。

新政符合预期,靴子进一步落地

政策靴子进一步落地:信贷方面,二套首付成数上调空间已非常有限,首套房优惠利率已取消,二套房惩罚性利率也已严格执行;限购方面,限购令已波及三线城市,再往下一级执行已基本无可能;税收方面,转让营业税已按最严厉上限执行,土地增值税也已进入严厉清查阶段……目前最后一只靴子--房产税仍高悬,但我们认为一旦出台,长期来看,对行业影响中性,短期对地产股投资是利好,从日前对上海、重庆房产税传闻细则来看,预计房产税征收范围较为狭窄,市场上多数楼盘将被排除在征收范围之外,同时征收范围新老划断以及家庭拥有房产数量等方面的规定也略显宽松,因此我们认为,作为前期市场担忧的楼市调控最后一把达摩克利斯之剑--房产税,目前传闻的严厉程度低于市场前期的预期,预计短期对行业影响有限。

维持年度策略地产股‘进可攻、退可守’观点

自我们年度策略发布以来,地产股超额收益明显,显露出一定的防御性,目前估值仍处于历史底部,未来股价走势无外乎根据基本面表现,按两种情形演绎:①销售增、政策打导致估值被摁在历史底部,但由于业绩增长,股价也将向上修正;②销售疲软、量价齐跌,调控目的达到,政策有松动可能,否则进一步超调将导致土地流拍、投资下滑,对经济增长及财政增收会带来显著负面影响(这个传导过程很快,08年为6个月),政策最后仍得放松,若此,地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。我们建议现阶段逢低加仓,把握两条主线:①估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头,如金地、万科、保利、首开、嘉凯城;②地产+X,如福星、中天、华侨城。另外,适当关注存在高送转可能的品种。