房地产板块2010年中报业绩前瞻:增长仍是主基调

调控效应初现--投资增速放缓、销量低迷、房价松动

从上半年数据看,调控效应初现:①房地产投资、新开工增速维持高位,但有放缓迹象,保障性住房投资仅占2%,难以起到进一步拉动经济的作用;②各地房屋销售低迷,6月份18重点城市成交同比下滑幅度超过50%,市场观望气氛浓重;③70大中城市6月房价首次出现环比下降(-0.1%),前期涨幅较大的部分城市房价有所松动;④土地市场逐步降温,住宅用地平均溢价率水平由去年12月的98%降至6月份的25%。

下半年房地产调控难再加码

从近期经济形势看,“调结构”路漫漫其修远兮,保增长“刻不容缓”。7月22日,胡主席、温总理分别再次强调了下半年经济工作“保增长”的重要性。由于当前国情决定了房地产与国民经济仍是“一荣俱荣、一损俱损”,房价大跌、楼市失去活跃度,将对经济造成重大创伤,因此下半年难再出台更严厉的调控政策,但在房价有实质性松动之前,既有政策仍将执行。

“增长”仍是地产股中期业绩主基调

由于房地产项目结算时点要滞后预售一年以上,因此09年火爆的销售为地产股今年业绩提供了较好的保障。目前已预告或公告的地产股中期业绩中,60%实现增长,其中有31家预增在100%以上。在我们重点覆盖的50家上市公司中,预计有八成中期业绩同比增速将达到30%以上,过半数公司中期业绩增长在50%以上。

多重因素叠加,巩固反弹基础

自7月份以来,地产股展开了反弹行情,截至27日地产指数累计上涨16.5%。我们认为,由于调控效应初现使行业面临的政策压力将大为减轻,且下半年宏观政策以保增长为主旋律,加上地产股中期业绩亮丽、估值低廉,机构配臵较低……,多重因素叠加将巩固反弹基础,反弹还有空间 !但由于前期出台的政策大部分还会执行、下半年供给高峰到来或将导致大规模的降价潮涌现,因此仍难言反转,因此建议低配(3%-5%)参与反弹,把握两条主线:①业绩锁定较好的全国和区域龙头--保招万金、云天星球、首开股份、荣盛发展、嘉凯城、中南建设等,近期特别推荐华业地产。②资产重组:沙河股份、广宇发展、深振业A。