2011房地产行业投资策略:化压力,为动力

在严厉的宏观调控政策、迅速恢复的国内经济、缓慢复苏的欧美经济等宏观背景下,2010年,国内房地产市场的发展呈现出了比以往更复杂的局面。整体而言,商品房销售的情况仍旧向好,房价上涨步伐有所放缓,土地市场较为活跃,房地产开发投资保持快速增长。

总的看来,我们认为,2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。货币政策由“适度宽松”转为“稳健”;通胀与治理通胀的博弈;人民币存在升值压力。

在“保民生”上升为发展中的突出矛盾后,房地产行业所处的政策环境趋向不利。从政府的态度来看,调控的目标似乎不只是“遏制房价过快上涨”,而更愿意是“让房价回到合理价位”。2011年,政府已明确将“保民生”的工作任务提高高度,预计紧缩的房地产调控政策将不会放松,而且有可能更加严厉。我们认为,2011年房地产调控政策可能出现以下三方面的变化方向:政策调控的着力点在保障性住房体系的搭建;房地产贷款政策有可能更加紧缩;房地产税收制度改革有望实现推进。

对房企资金链存在两方面的担忧:(一)房地产企业开发所需资金高速增加。新购置的土地需要投资以及未来拿地价格升高,对房地产企业的资金实力提出了更高的要求和更严峻的考验。(二)房地产企业在各种融资途径上均遇阻,企业筹资难度加大,现金流压力将逐渐增加。

在销售畅旺的市场背景下,2011年房地产企业的业绩仍有望亮眼。同时,从2009年和2010年1-11月的商品房销售及结算情况来看,预计2010年房地产企业整体业绩将有望实现稳步增长。

2010年以来,房地产行业的估值水平不断下降,处于底部区域。房地产行业较低的估值水平与市场对行业的预期不乐观或者缺乏信心有较大的关系,因此,估值水平的修复需要市场对行业信心的恢复。信心的恢复可能来自多种渠道,如政策压力的舒缓、企业业绩的超预期等等。

2011年,房地产行业面临的机遇与挑战并存。房地产行业将继续承载着来自政策、销售、资金等各方面的压力。发展的压力可以转化为成长的动力。市场已经学会提前反应政策预期并逐步适应了高压的政策环境,企业也已经摸索出了在政策调控和资金紧缺下的发展之道。这些压力或将化为行业上升的推动力。综上所述,我们给予房地产行业“同步大市”的评级,建议把握阶段性投资机会。

重点配置基本面较好、业绩增长较为确定、价值被低估的大型房地产企业,如万科A、保利地产、金地集团、招商地产等,以及拥有较好的成长性、业绩增长较为迅速、估值较低的中型房地产企业,如首开股份、荣盛发展、中粮地产等,适当配置商业地产龙头,如世茂股份等。

风险提示:行业主要面临的风险源自政策层面、市场销售以及资金状况。