万科A:未雨绸缪的市场领跑者

结算业绩符合预期,预售资源进一步丰富。

09 年市场回暖,本期毛利率上升了5.26 个百分点,实现净利润28.1 亿元,同比增长11.4%;结算面积150.5 万㎡,同比下降39.4%,结算收入164.5 亿元,同比下降23.8%。

受益于灵活务实的销售策略,公司上半年实现销售面积 320.2 万㎡,销售金额367.7 亿元,销售金额同比增长19.5%,在全国市场份额进一步提升,从2009年的1.4%上升为2.2%;在北京、天津、青岛等城市市场份额升至第一,在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场份额第一。

截止期末,公司共有已售未结项目资源 453.8 亿元,比10 年初增长43%,已锁定10 年和部分11 年业绩。

受益纵深布局,进一步扩大在二三线城市投入比重。

公司 453.8 亿已售未结项目资源中,来自京沪广深以外的二三线城市达到321.5亿元,占比达71%,有效规避了宏观调控重灾区一线城市的区域风险,保证了公司业绩平稳增长。

截止 10 年8 月10 日,公司共投资土地资源219 亿元,权益建筑面积1025 万平米,平均楼面地价2140 元/㎡,其中京沪广深以外的二三线城市943 万平米,占比达91%。

充裕现金、低有息负债率和良好的销售回款助推逆市扩张。

期末现金 191 亿元,有息负债率24%,净负债率41%,公司财务处于较好的安全水平内,公司销售状况良好,前7 个月实现签约销售452 亿元,同比增长26%,有效支持了项目建设和扩张所需资金。

维持“推荐”投资评级。

预计公司 2010、2011 年EPS 分别为0.60 元和0.72 元,对应PE 分别为13.3倍和11.1 倍。估值相对合理,建议密切关注行业政策及进入四季度后,市场销售和公司销售情况,中长期看好行业和公司的发展,短期考虑行业可能的进一步调整因素,维持“推荐”的投资评级。