武汉房地产市场专题报告:低房价区域高供给,2014趋势延续

2013年量价齐升

武汉本轮楼市大幅放量开始于去年6月。2012年武汉住宅月均成交建面111万平,较2011年增长23.3%。今年前9个月月均成交建面127万平,较2012年月均上升14.4%。2012年武汉市成交均价6350元/平米左右。随着2012年底武汉地铁2号线的开通,今年以来房价逐步向上发力,9月末均价较2012年末上升8.67%,为7030元/平米,统计局数据亦显示前9月武汉房价同比上升10.5%。

主城区房价涨幅相对较快,楼市热点集中在三大板块

各区域房价涨幅差异明显,主城区涨幅相对较快。其中硚口区涨幅最高,2季度房价较去年底上涨29.8%。青山区、江岸区及江汉区涨幅也均在12%以上。从成交分布来看,2012年以来,市场成交相对集中在洪山区、其次是汉阳和黄陂区,其中洪山区楼市成交最为火爆,2012年至今年上半年累计成交套数占全市成交的26.7%。市场热度较高的主要为洪山光谷片区、汉阳四新片区以及黄陂后湖片区三大板块。

2014年低价区域供应充足,房价压力仍集中于中心城区

2012年武汉市累计住宅用地成交建面2287万平米,同比增加68.7%。2013年前9月宅地平均楼面价2235元/平米,较2012年全年均价上升26.7%。我们认为武汉市明年的供应结构不支持房价的大幅上涨:1)2012年12月至今土地市场持续放量,明年楼市供应充足;2)占楼市成交近50%的低房价区域洪山区、黄陂和汉阳(2013年2季度房价较去年底涨幅分别为1.6%、5.0%和1.1%)明年供应充足,拉低整体房价涨幅;3)考虑到地价成本仅占房价的3成左右,开发商仅需保持年内9%的房价涨幅基本可覆盖土地成本的上涨,在市场供应充足、竞争激烈的背景下,开发商大幅提价的概率较小。4)从需求端来看,信贷收紧、年内房价上涨均会对明年需求产生一定抑制。我们判断未来武汉上涨压力主要集中在土地相对紧缺的二环中心城区。

楼盘调研总结:去化整体优于往年

1、今年整体去化率优于往年,武汉历史开盘去化率约50%,今年楼盘整体去化率62%。2、需求主要来自三类人群:1)拆迁补偿户。2)白领等刚性需求人群。3)武汉周边地级市人员。3、信贷方面有所收紧,首套房利率由年初8.5折~9折上调至基准,二套房基准上浮10%~15%。但从近期楼市成交和上门量来看,目前对市场刚需影响相对较小。4、政府对开发商高价盘备案、同项目不同期价格涨幅有硬性规定,但并未严格执行,有一定操作空间。5、房价涨幅差异不仅存在于区域间,同一区域内不同地段房价涨幅亦差异明显。洪山区2季度房价较去年年底仅上涨1.6%,但我们重点走访的关山大道等核心地段房价涨幅较大,个别楼盘均价相比去年年底上涨10%以上。

风险提示:政策收紧带来的销售不及风险。