招商地产:战略清晰、资源丰富,看好持续成长性

投资要点:

Q3推货量明显增加,但签约金额环比仅小幅增加,我们认为主要由于季末推货较多,其影响将部分滞后体现为Q4的签约销售。Q3实现签约销售金额114亿元,环比Q2小幅增长4%,同比大幅增长33%。公司上半年新推货量合计约170亿元,Q3单季新推货量接近150亿元,与上半年整体水平接近,但签约销售金额环比增加并不明显,我们认为主要原因在于公司从8月底开始推货才明显增加,推货较集中于季末,其影响将部分滞后体现为Q4的签约销售。此外,在银行资产结构调整下个贷收紧甚至停贷,也在一定程度上影响了签约速度。前三季度累计实现签约销售314亿元,同比增长27%。从城市结构来看,一二线核心城市仍是主力。其中深圳销售约80亿元,占比约25%;厦漳区域、佛山销售都超过30亿元,苏州接近约30亿元,南京(含镇江)销售约20亿元,天津销售10多亿元。

Q4货量依然充足,维持全年销售420亿元(+15%)以上的预测,乐观预测可能达到440亿元(+21%)。预计公司Q4新推货值100亿元以上,加上280亿元以上的可售存量,总可售货值超过380亿元。虽然Q4新推货值低于Q3,但考虑到Q3季末集中推货的影响将部分滞后体现,因此我们预计Q4签约销售金额环比Q3基本持平或略增。虽然由于户型结构的原因,今年销售增速将较前两年放缓,但由于大户型、高端产品利润率相对较高,对应的利润增长依然强劲。

拓展积极且集团资源丰富,看好公司的持续成长性。(1)公开市场积极拓展,今年以来新增权益土地款118亿元,超过去年全年水平,权益建面216万方,集中在一二线城市,而且以中小户型普通住宅项目为主,预计明年的推货结构将明显改善。随四季度地方政府大量推地公司有望获取大量低价地。(2)拟向大股东定向增发注入海上世界住宅一期及配套地块,除此之外集团还有大量资源,将给予公司长期持续支持,包括深圳蛇口太子湾和前海、漳州开发区,而且集团在多个港口城市拥有码头用地,未来这部分存在升级改造可能。

13-15年EPS2.61/3.41/4.44元,PE10/7/6倍,预收款已锁定今年全部业绩和14年约77%,RNAV34.24元。公司有望在2018年之前提前实现“千亿销售、百亿利润”目标,按市场普遍给予稳健公司1:1的市销值来衡量,目前公司市值在未来几年内有望翻番,仍是一线中最具成长潜力的公司。鉴于公司战略清晰、资源丰富、香港公司注资启动、高增长可期,提升公司评级至“强烈推荐”。