房地产行业:看好地产,看好蓝筹

事件:11月21日晚,央行宣布非对称降息,贷款/存款基准利率分别降低40/25bp,并扩大存款上浮倍数限制至1.2倍,原为1.1倍。

对需求端的影响来自于信号刺激

价格指导起指明方向作用,实际利率的加速下降(即降基准后再给更低折扣)需要降准+降息,缺一不可。基准利率充当个贷利率指导价,在过去围绕基准利率做周期波动,全国来看浮动区间在73折~上浮8%不等。

但目前利率折扣加速回归还缺把火,需要降准刺激。银行作为营利性机构,不会主动收缩利差:1)本次降息对于银行的吸储成本并没有帮助,此次增大存款利率上浮限制带来的实际效果,即是银行通过上浮存款利率对冲掉了基准利率的下降,如果在这种情况下降价,无疑需要银行主动收窄利差;2)本次降息对于银行的机会成本也没有帮助,以银行间货币市场利率作为银行的资金机会成本看,当前85折对应利率为5.2%,对于银行的盈亏平衡点则在3.2%左右,而目前SHIBOR利率明显过高,更是远高于比过去房贷85折时的对应利率。

我们判断,对个贷的信号作用来得更大,开发商获得的主动性更强。今年楼市在930央行限贷放松以后需求预期有所改观,开发商推盘增加后实现了10月销售的大幅改善。在指导价格的下降预期下,需求入市的预期将进一步加强,能够看到去化率的实际改善,开发商获得的主动性更强。

对供给端的影响则为实质利好

2014年开发商整体在加杠杆。资金来源增速为正、销售回款增速为负是2014年房地产市场的一大特点,伴随而来的即是融资占比的大幅提升,目前已经接近卖1套房、融2套房的资的局面。

降息对开发商利好有加速器效应。由于银行放贷利率定价参考放贷对象的风险水平,开发贷的兑付风险即房价大跌带来的销售下滑。如果利息成本下降,会使开发商以价换量压力下降,降低房价风险,进而降低开发商风险,最终表现为银行因开发商风险下降而进一步降低开发贷利率。

降息会带来当期现金流、后期利润表的改善。1)现金流改善来自于存量借债的计息利率下调,;2)利润表的改善因利息资本化而后延,毛利率下降趋势会略有缓解。

优选蓝筹

三条逻辑选蓝筹:1)行业属性:行业销量好转,;2)个股属性:杠杆更高,降息更利好;3)银行增配大型开发商加剧行业整合。我们强烈建议投资者买入首开股份、万科A,并关注华业地产。

风险提示

没有配套降准带来的降息效果打折。