首开股份:会议纪要

事件:

我们近日组织了首开股份的电话会议,就公司运营、销售情况及未来发展前景与证代进行了交流。

评论:

Q1:公司谈到要加强企业战略发展研究,目前的战略发展是怎样规划的?

公司已制定了2011-2015 年的“十二五”规划,总体布局可以概括为以北京为核心,并逐步拓展全国。未来仍坚持以北京为业务重点区域,今年新增的土地储备都位于北京,产品类型以普通商品住宅为主,中档及中低档为主,对应的消费人群主要为首置和刚需的客户。

Q2:商业地产以京华房产有限公司为平台,商业地产的布局思路是什么?占总的业务占比大致是怎么考虑?

商业地产是首开关注的新业务板块。自2011 年通过引入新的战略合作者, 打造了新的商业地产经营的平台- -京华房产有限公司,首批的资产注入已经完成。目前,运营的商业地产全是位于北京的持有型物业,京外的商业地产项目仍然处于在建或规划阶段,尚未注入,最近一两年仍将以北京为主。目前商业地产的资产规模在十亿左右,占比仍较小。

Q3:从过去两年的的收入增速来看,北京地区是在放缓的,而京外区域是维持较高的增速,从土地储备来看, 北京以外的区域的占比也越来越高,拿地布局的战略?北京地区未来占比维持多少?拿地方式?投资的标准?

拿地布局战略:未来仍以北京为重点。虽然从销售面积来看, 2012 年京外第一次超过北京,这主要归结于前两年公司在京外大幅度增加土地储备和扩展速度的加快。但是,从收入和利润来看,北京仍然是公司核心中的核心。今年至今,公司合同销售收入达到170 亿,其中京内的合同销售收入超过108 亿,而京外合同销售收入为60 亿。由于北京土地储备消耗速度快,存量在下降,所以预计明年上半年土地储备的补充会偏向北京。而京外,由于前两年扩展非常快,每年有300 万的新增规模,结合相对较慢的销售速度,所以京外获取土地储备的必要性没有那么迫切。

拿地方式:在北京主要以招拍挂为主,竞争非常激烈,投标形式很少见;在京外,基于公司的政府背景和国有企业的资源,较频繁的采取了勾地的形式,与当地政府商谈拿地。

投资标准:公司自身考核标准为销售净利率和IRR(项目内部收益率),保证销售净利率的同时,强调快速周转。依据产品不同,考核时销售净利率和IRR 的标准也不一样。结合北京的现实情况,这些考核指标也会虚化,需要灵活的对待。

Q4:北京地区产品毛利率较高(去年59%),但京外就比较低(28%),未来毛利率会不会走弱?如果按产品细分来看,商品房开发毛利率今明两年可以保持什么水平?酒店物业及出租经营的毛利率一直较高(50%以上), 这在今明两年是否能维持?土地开发及转让今明两年毛利率水平到多少?

披露的京内项目毛利率59%所反映的公司盈利情况失真,因为结算的多是前些年低成本拿的地块,实际上北京地区的毛利率呈下滑趋势。而京外项目,正常毛利率保持在28%-33%。随着结转面积中京外项目的加大,北京项目的减少,特别是北京高盈利项目的减少,以后会采取靠量取胜的方式来对冲利润率的下滑。

商品房开发结算的毛利率,京外保持在30%左右。而京内项目的差异比较大,例如:铂郡项目毛利率在60%, 房山项目毛利率在35%,而保障房项目毛利率不到10%。

酒店物业和出租经营的毛利较高,主要是由会计核算方法引致的,这部分的毛利率基本稳定,但占比较小。公司的土地开发和转让指的并不是一级开发,而是自有用地转让项目,会从政府获得土地补偿费,导致其毛利率较高, 但是未来没有这种项目了。

Q5:今明两年商品房开发板块收入增长会保持多少?酒店物业及出租经营的增速比较稳定,未来20%的复合增长能否保持?土地开发转让的收入不太稳定,是否主要为一级土地开发,未来两年收入增长会是如何?

收入增长率:2011 年合约销售收入是110 亿,今年为 175 亿,增幅较大(增长60%左右),预计明年收入还会继续增长。公司的结算收入每年能保持20%左右的增长,今年可能会超。酒店物业的收入比较稳定,每年的收入都在3-3.5 亿,基本保持不变。而土地开发转让的收入以后就没有了。

Q6:三项费用来看整体都偏高(销售费用、管理费用一般3-4%),三项费用是否将维持现状?对减少三项费用有何具体举措?

公司的三项费用一直偏高。这一方面是由于公司借款利息的资本化率低(50%)导致的财务费用较高,而一线房企的资本化率能达90%,所以目前公司正在提升资本化率以降低费用;另一方面,也与公司主营业务收入结算规模低有关系,随着收入规模的扩张,在融资成本不会进一步攀升的前提下,三项费用偏高的情况将有所改善。

Q7:资产减值损失、公允价值变动损益过去几年都是没有的,未来这块有没有什么变化?投资收益去年有9 个亿,主要还是天津海景、中关村科技园等9 个项目的长期股权投资收益,今年预计会到多少?这些项目主要是开发物业还是自持,收入可否持续?

在京外的个别项目上,销售面临困难,不排除存在减值,但量不大。

投资收益方面,去年的长期股权投资收益达到9 个亿,占到去年净利润的一半,主要在于首城置业、国奥投资等公司的地产开发项目进入结算高峰期,随着结算高峰期度过,未来投资收益面临下降,保守估计今年会比去年降一半。

Q8:周转情况未来会如何,存货周转天数预计保持多少?如果加快周转,有哪些具体举措。

公司的周转速度低于行业平均值,主要原因在于存货量太大。2009 至 2011 年,每年公司以300 万平以上的速度新增土地储备,尤其是京外土地储备大量增加,而由土地储备转向产品再转入销售的速度一般,导致存货较高。此外,公司当前的负债率较高,也是周转不快造成。所以,加快去化速度是公司现在面临的最重要问题,公司正在着手提升推盘节奏和去化的效率,京内外整体去化速度已经由11 年的50%提升到今年的61%。目前正与保利、万科等公司合作,学习合作方的操盘流程,借助优秀房产公司提升首开的去化速度。

Q9:公司目前的管理架构及考核激励体系是怎样的?现金激励计划?

管控模式是扁平式的两层结构,总部中心(含京内)及京外各个城市的项目公司,比原先的三层结构提高了效率, 并且对项目公司等有完备考核激励制度。

第二期的现金激励已经准备一年多,需要等待国资委审核通过后才能提交董事会,预计最晚明年,在年报出来之前就可以出台方案,曙光在前,这将是北京第一家通过类似计划的公司。

Q10:专业化、标准化、精细化运作水平有哪些提升。产品标准化问题?形成了哪些产品系列,从拿地到竣工的几个重要节点分别是多长时间。

为了加快项目周转速度,必须进行产品标准化,公司的产品库正在搭建,在北京、沈阳和太原正在推面向刚需和小户型的国风系列。精细化运作方面,首开处于刚刚起步的阶段,需要进一步学习。

拿地到竣工节点:对于拿地到开工,京内项目是8 个月之内,京外项目是6 个月之内;到销售,一年之内能开盘销售;而由于产品规模形态不同,竣工节点不好控制。

Q11:今年竣工面积预计是多少?在建面积多少?2012 年及2013 年新开工面积多少?今年主要有哪些项目已竣工?

今年竣工面积118 万平米,在建面积790 万,新开工面积210 万。

今年重点竣工的项目,包括北京的大兴康庄三期(康乃馨城)、单店住宅小区二期(常青藤)、小屯馨城、回龙观F06(国风美唐),京外的海门理想城 、苏州69#项目(班芙春天)、苏州90#项目(悦澜湾)、扬州421 项目(水晶城)和沈阳国风润城。2013 预计的指标都尚未排出。

Q12:今年全年的可售货量金额及面积?年末存货结余金额及面积?年末存货产品结构?区域结构? 公司销售去化率大概多少?2013 年新推货量金额及面积?

今年可售货量面积有215 万方,能滚存到明年的存货有 80 万方,面积以中小户型为主,区域结构上京内外各占一半。2013 的指标尚未排出。

Q13:截止年末土地储备面积?权益面积?平均楼面地价?截止今年年末未付地价款?

权益土地储备面积有1400 万方,其中京内有400 万方。

平均楼面地价:京内商品房 (不含保障性住房)为4800 元/平米,京内商品房(含保障性住房) 平均为3500 元/ 平米,京外为1700 元/平米。

未付地价款基本没有,北京拿地后10 天之内必须付款。

Q14:公司净负债率较高,未来是否仍保持高负债经营?未来净负债率会到多少?是否有融资计划?目前有哪些较好的融资渠道?平均资金成本?公司通过信托贷款融资的资金多少?平均资金成本?

公司正处于高杠杆经营,去杠杆非常困难,只能控制财务成本。

融资渠道方面,资本市场中没有太多机会, 主要通过银行和其他融资产品, 平均资金成本接近8% 。其中, 通过信托融资超百亿,成本也比较高,平均达到11%。

现在公司关注通过保障房能进行的低成本融资来置换高息贷款,比如去年发行的三年期私募债,资金成本相当低, 才有4.7%。

Q15:公司已销售而未结转的金额及面积?

已销售未结转的金额预计200 亿元,150 万平米左右。

Q16:公司参与的两限房、保障房项目,毛利率水平大概多少?做这些项目是否可享受其他的优先条件?

保障房的产品毛利率低,以前的保障房项目是09 以前拿的地,当时土地成本不高,尚有利润空间。但现在的配建的一些保障房项目的销售价远低于土地成本,存在亏损,但为了融资的需求,公司会继续拿保障房的项目,以获得比如申请私募债的资格等。

Q17:8 月份首开集团增持公司股份0.23%,除了增持外,大股东还会有哪些支持?是否有资产注入、或者融资方面的支持?

大股东一直不遗余力的支持, 其优质资源都已经于2008 年一次性注入,现在没有太多资源可以利用,未来主要是通过大股东提供保障性住房产品进行融资,或者将大股东取得的低成本资金置换首开的高息贷款,或者提供担保等方面的支持。