北辰实业:长沙项目进入收获期,投资物业提供安全边际

投资物业提供安全边际。经过测算,目前A股股价对应租金回报率4.8%,港股股价对应租金回报率11%,香港会计准则披露中报投资物业公允价值108亿元,对应NOI回报率5.8%,评估价较为合理,按公允价值调整投资物业后,公司股东权益为134亿元,公司目前总市值116亿元,公司总体价值被低估。

长沙项目进入收获期,将为公司增加投资物业80万平米。二三线城市随着工业化的发展,城市化加速,房地产市场进入告诉发展期,公司长沙项目已从昔年地王变成优质项目。未来该项目将为公司新增投资物业80万平米,预计2015年能够增加总租金收入11.52亿元,按照10%的预期回报率和15倍的市盈率水平计算,公司投资物业价值在2015年为每股4.62元,对应目前合理的价值为3.14元/股。

开发业务增厚公司价值。长沙项目市场反应火爆,首开1期和2期去化率达到90%,毛利预计达到30%以上,按照目前的市场售价,长沙三角洲项目中住宅部分未来几年预计总共能够为公司贡献240亿左右的销售收入,预计增厚公司股东权益10亿元,折合每股0.24元。公司位于北京地区其他开发项目预计能提升公司每股价值0.13元。

公司财务安全。公司持有现金大于短期期借款,短期内并无还款压力,贷款结构中到期日5年以上的银行贷款占比达到50%,与公司发展投资物业的战略相匹配,长期来看,长沙项目良好的现金流保障公司还款能力。另外,公司投资物业能为公司获得银行贷款提供抵押品,目前仍有将近80亿元的信贷空间。

盈利预测与投资评级。综合公司投资物业的价值,按照10%的预期收益率计算,公司合理价值约为3.5元/股。目前A股股价相对公司合理价值有10%左右的低估,我们给予公司买入评级。

风险提示:受市场影响,长沙项目销售放缓。