对深改小组第七次会议有关土地改革的点评:土改迎良机,地产大利好

事件:新华社微博报道,习近平今日主持深改小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

土地征收改革的目的是增加农民财产收入,以进一步解放劳动力

这背后的困境在于,1)原有土地征收的补偿标准是原有土地用途年产出量乘以补偿倍率(目前为6~10倍),与新用途无关,这会导致从农民的角度变得不公平,部分以非公共设施类用地出让重新入市的土地获得的土地溢价没有被农民充分获取;2)一次性的财产收入补偿不足以支撑农民获得同等效益的其他资产,带来了最终形成两栖农民(这部分人口1.0亿人,占比全部农民工数量38%),无法带来真正意义上的城镇化。

我们判断,当前土地征收改革是新型城镇化背景下发生的,更加市场化的土地征收制度必将带动农民财产收入提升,使得农村劳动力进一步入市。对比日本来看,日本农民在1970年以后逐渐活跃起来的私有土地流转、获得的大量财富,是日本城镇化率快速提升的根本推手。

集体经营性建设用地入市的目的是降低政府土地收储门槛

由于强调的保证土地公有制为主不变的基础上进行整改,所以预计暂时难以形成土地供给双主体局面,供给的总量仍在政府把握之中,不会出现明显提升。

我们认为,集体经营性建设用地入市带来的最大利好是缓解成本推动型的房价上涨动能,主要源自于政府土地收储成本的下降(量大:集体建设用地大约是城镇建设用地总量的4倍,约1661万公顷、成本低:补偿少,类比重庆地票,仅20万一亩),对于房企毛利率收窄来说带来巨大利好(毛利率压缩长期压低地产公司估值)。

宅基地制度的解决将打开农民入市的最后一把枷锁

宅基地制度改革主要针对农民,因为目前的宅基地制度造成了资源浪费,形成了“想建房的申请不到指标、不需要房的不敢拆掉怕损失宅基地”的局面。除此以外,老旧的宅基地存在的容积率低的情况也有望被改变,通过集中生活来减少土地浪费,预计这部分将配合增加挂钩制度的推广来实施(目前已在成都和重庆试点)。

我们认为,宅基地相比于农地是农民更为关心的财产,因为农地已在目前的市场运行中,以农地承包制度进行了流转,在不更改土地性质的情况下实现了规模经营,而宅基地无法进行流转、也不会进行流转,宅基地制度的解决将打开农民入市的最后一把枷锁。

看好改革,看多地产

我们认为,以上3项改革将带来新一轮的改革红利,对地产行业也带来极大利好,一是农民入市带来的切实新增购房需求,二是地价上行压力减少带来的毛利率回升。从推荐逻辑上看,首选能强力集体建设用地的标的,以深圳公司为主,其次选布局三四线城市的公司,最后选择全国性布局公司,推荐万科A、首开股份。

风险提示:改革力度低于预期