房地产12月报:13年开工投资积极,14年销售存压力

2013 年全年新开工面积增速13.5%,投资增速19.8%,略超我们的预期,在强劲的销售支持下,房产商保持了旺盛的投资势头。延续11 月的走冷势头,12 月份销售面积及均价增速略有回落。2014 年将是房地产销售的调整之年,我们预计销售面积和销售价格增速下滑至5%和4.3%,伴随一波补库存的结束土地购置也将有所回落,投资增速下滑至16%左右,景气度有所下降。1、2 月份地产股缺乏催化剂,处于筑底阶段,3、4 月份可期待一波估值修复行情。

支撑评级的要点

1-12 月,房地产投资同比增长19.8%,增速比1-11 月上升0.3 个百分点;商品房新开工面积同比增长13.5%,增速较1-11 月上升2 个百分点;施工面积同比增长16.1%,增速较1-11 月持平;竣工面积101,435 万平方米,增长2%,增速比1-11 月回落0.5 个百分点;土地购置面积同比增长8.8%,较1-11 月回落1.1 个百分点。房地产开发景气指数较1-11 月回升0.83 个百分点。12 月投资及新开工同比增速继续回升,施工同比增速较上月持平,竣工则小幅下降,其中新开工面积增速上升较为明显且已连续四个月出现上升,显示出12 月开发商投资相对积极。

1-12 月,商品房销售面积130,551 万平方米,同比增长17.3%,增速较1-11 月下降3.5 个百分点,比2012 年提高15.5 个百分点;商品房销售额81,428 亿元,同比增涨26.3%,增速比1-11 月回落4.4 个百分点,比2012年提高16.3 个百分点。12 月市场较为景气,单月销售面积环比上升32.7%,单月销售均价环比微跌0.7%。1-12 月商品房销售均价6,237 元/平方米,同比增长7.7%,较1-11 月降低0.4 个百分点,百城价格指数则连续19 个月环比上涨,涨幅为0.7%,环比上涨城市减少至68 个,11-12月房价快速上涨速度有所减缓。

1-12 月,房地产开发企业合计资金来源增长26.5%,增速较1-11 月回落1.1 个百分点,比2012 年提高13.8 个百分点。主要由于销售不畅,定金及预收款同比增幅持续下降的同时,银行信贷也出现吃紧,国内贷款同比增速下降。全年开发贷方面保持对大开发商的定向宽松,大型房企融资成本相对稳定。

12 月土地市场热度继续收敛,40 城推地量与成交同比均有所下降,成交均价环比也出现下降。1-12 月40 城市推地量同比下降11.6%,跌幅较1-11 月扩大2.3 个百分点,土地成交面积同比下降4.6%,同比增速较1-11月下滑6.4 个百分点;成交均价12 月环比下跌16.1%,其中一线城市土地成交均价环比下跌17.7%,二三线城市则环比微升0.6%。

政策方面,中央经济工作会议暨全国城镇化会议在北京举行,对于保障房政策及城镇化均有所表态。房地产税方面,国务院要求国土部须于2014 年6 月底前出台不动产登记条例,楼继伟表态要提高保有环节税收。

投资评级和建议地产板块当前面临的低估值尴尬情形,由于实体市场量价均处在高位下滑阶段,短期内无法改变;同时我们也看到地产企业纷纷开始了转型方面的努力,包括龙头大哥万科。2014 无疑是个转型调整年,找对转型模式的地产公司才能从估值泥沼里脱颖而出。目前点位,我们建议配置万科来迎接3-4 月份的估值修复,华夏幸福、华侨城等产业复合型地产商、以及创新战略思路的世联行等转型公司是2014 年值得期待的。