房地产:自住商品房推进超预期,工转商预计加速

■北京自住型商品住房推广力度极大,将挤占普通商品房用地。

“京七条”首次引入自住型商品房的概念,根据北京市规划,2013 年底和2014 年分别完成2 万套和5 万套自住型商品房供地目标。剔除2009年异常值,北京近6 年年均住房成交约10 万套,若自住型商品房按年均5万套供应量计算,未来成交将占北京市年商品住宅成交的50%。

北京出台“京七条”的着眼点依旧在于北京今年房价的过快上涨,根据统计局数据前9 月北京新建商品住宅价格同比上涨20.6%,为全国第一。

房价上涨的直接原因一方面是今年一线城市商品住宅市场延续了去年下半年以来的持续高增长态势;另一方面由于过去2 年北京住宅土地成交的大幅下降和近3 年房地产开发投资的低增长,其造成了今年北京商品房库存量的持续下降。

根据11 月4 日北京首次出让自住型商品房用地情况来看,自住型商品房的用地规模占比极高,超预期。其占当天出让的住宅用地规模的53%,占总用地规模的43%。

■鼓励自留地建自住商品房,工转商可能加速。

我们认为在北京住宅供地有限的情况下,大量推行自住型商品房用地将挤占普通商品房用地规模,一方面推升房企拿地成本,倒逼普通商品房高端化;另一方面市场化的商品房供应将急剧缩减,推升中高端商品房房价。这和政府的调控初衷背道而驰。显然,北京市政府考虑到了这一点。

在自住型商品房政策中提出鼓励企业利用自留地建造自住型商品房,以扩大整体的供地规模,而不仅仅是让自住型商品房供地挤占普通商品房供地。

我们认为,北京极有可能借鉴深圳经验,理顺工业用地转商品房用地中相关机制和利益分配,鼓励并加速自留地向自住商品房用地的转化。

■深圳城市更新经验:鼓励权利人执行改造旧工业区,突破招拍挂限制。

深圳是全国最早出台城市更新办法的城市,其允许权利人按规定补缴地价款后,将城中村、城市工业工地升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途,突破了传统土地必须通过招拍挂出让的限制。深圳出台城市更新办法有其特殊的原因,一方面,深圳是全国人口密度最高的城市之一,人地矛盾格外紧张;另一方面,深圳是全国唯一一个土地全国有化的城市,其增量土地的空间非常小,亟须盘活存量用地资源。虽然深圳的土地性质具有一定的特殊性,但其城市更新的办法,特别是鼓励权利人自行进行工业用地改造方面的经验具有全国推广的价值。

■在北京拥有较多自留地的企业将受益,如金隅股份、空港股份、电子城等。

■风险提示:自住商品房政策推进低于预期、房地产调控政策大幅变化