2015年房地产投资策略:人间四月芳菲尽,山寺桃花始盛开

报告摘要。

降息周期销量确定性回升。1)房地产行业是典型的高杠杆行业,降息一方面直接降低了供给端地产企业的融资成本,大幅提升需求端购买力。另一方面降息也是重要的货币宽松信号,反映了决策层对于稳增长意愿的增强。2)从上两轮降息周期看,降息对房价的影响相对滞后。根据全国70大中城市新建住宅价格环比和同比数据,降息后房价的回升往往滞后3-6个月。主要是由于房价的影响因素较复杂,降息更多的是通过促进交易量的回升带来商品住宅库存的下降,进而拉动住房价格的上升。我们预计本轮降息对房地产成交也具有显著的刺激作用。

本次回升力度或超2012年。目前,楼市在库存、价格、成交量、去化周期等多个指标上相比2012年有恶化趋势,因此,可以说本次降息周期政府对房地产行业诉求更强,需要更多的政策来推动成交持续。目前楼市库存远大于前两次降息周期,要达到刺激投资的目的,房地产成交量的恢复需要持续更长时间。过去两次降息周期地产股行情先于楼市半年结束,是因为楼市反弹强劲,回暖后半段房价已开始上涨,政策压力终结行情。本次降息周期不会有此顾虑,成交量与政策同向将会持续较长时间,目前是投资地产股的最佳时期。

长下行周期中的一次底部回升。我们认为本次房地产板块基本面反弹的持续时间将为1年左右,明年上半年股票反弹的机会更大些。前期限购、限贷的放松在短期内将对房地产市场形成有效的托底,住宅成交的明显回升是大概率事件。但政策层面对市场的驱动难以改变住宅市场中长期下行的趋势。我们认为商品住宅的长期需求拐点已过,房地产行业的黄金发展期已经结束,人口结构和人均居住面积的的变化使得房地产行业长期进入了下行周期。一方面是由于上世纪80年代的“婴儿潮”带来的首次置业需求高峰正逐渐接近尾声;另一方面,2012年我国城市的人均居住面积已达32.9平方米,改善需求快速增长的时期已经结束。此外,城镇化的提升能够带来新的住房增量需求,但城镇化结构的失衡将弱化城镇化率提升对住房市场的影响。

投资建议。

目前房地产行业处在政策和基本面双升的阶段,我们认为投资机会主要有四条主线:1)低估值的龙头企业基本面的反转所带来的估值提升,预计地产成交将进一步回升,尤其是一线城市,有望提前完成调整。看好拥有资金、品牌优势的一线白马股,主要推荐万科、中海外、方兴地产;2)高负债地产或困境改善类公司:如雅居乐,弹性比较高;3)深耕符合国家战略发展战略区域的地产企业在明年仍有确定性的投资机会,包括京津冀一体化、三个自贸区(福建、广东和天津)和迪士尼版块:如金隅股份、海昌控股;4)中小地产企业转型:如水务地产,转型城市基础设施建设。