世茂股份:执行力短板提升,发展速度加快

公司重视市值管理,今年以来重点加强管理,提升执行力“短板”,加快周转。公司对设计、工程建设、开盘进行严格的节点控制与考核,并加大考评频率和力度。今年以来开发销售速度明显加快,经营策略也更为灵活。(1)厦门超高层商业项目整顿后年初顺利实现开盘;(2)南京住宅项目户型调改并大幅降价促销后销售速度明显加快;(3)去年获取项目今年多数已实现开盘销售。

全年70亿元(+38%)销售目标达成无忧,我们预计能够达到80至90亿元(+58%至+78%)。上半年实现签约销售45亿元,同比大幅增长63%。预计下半年可售货量达115亿元(滚存55亿元+新推盘60亿元),高于上半年。执行力提升背景下我们认为销售良好势头将延续。

经营性业务扬长避短:(1)广场运营稳步推进,下半年昆山世茂广场二期将开业,预计济南世茂广场明年将开业;(2)影院业务快速扩张并向上游延伸,预计年内有望获取院线牌照,不仅能够增强盈利能力和竞争力,而且能够更快扩大规模;(3)百货业务收缩发展。

资金状况良好,拿地有空间。上半年末净负债率上升至46%,仍处较低水平。期末账面现金较年初有所减少,但由于长期借款占比提升,货币资金-短债差额扩大,短期偿债能力进一步增强。销售大幅增长背景下我们认为公司会考虑抓住地市低点机会,为未来发展做准备。

短中期有望迎来业绩加速释放。上半年净利润同比增长24%,为收入增长(+7%)及投资收益大幅增加所致。上半年末储备建面854万方,一半以上为09年之前定向增发获取,成本极为低廉,预计结算毛利率将保持在40%以上。12年末在建规模将达到410万方,相比之下公司竣工规模较小,预计未来几年竣工面积将迎来高增长,带来房地产销售、结算收入的高增长,以及经营性物业规模的快速扩大。

12-14年EPS1.15/1.49/2.22元,PE8/6/4倍,RNAV20.5元。我们看好商业地产长期发展潜力及公司先发优势。但考虑到宏观经济及行业政策环境等不利因素影响,维持“中性”评级。