房地产行业2013年中报业绩前瞻:主流房企业绩平稳

业绩分化明显,主流房企整体表现平稳。已公布的23家上市房企中报预告,预增(12家)略多于预亏(9家)家数。主流房企业绩表现更为稳定,整体优于一般企业,重点上市房企平均净利润增长率仍能保持在20%左右,部分房企因结算时点(南国置业)或基数原因(滨江集团)业绩大幅增长。但也有部分企业因受前期调控影响或结算时点问题(金地)出现负增长。由于地产行业确认收入节奏的特殊性,中报业绩并不能代表全年的业绩增速。三季报将更能体现开发商全年的业绩实现情况。从重点跟踪公司的预收账款覆盖率和今年销售完成情况来看,我们判断下调全年业绩风险较低。

上半年销售整体靓丽,公司区域间表现各异。上半年行业整体成交提振明显,预计上半年全国住宅销售面积同比增长23.1%。平安监测的25个城市显示:上半年销售面积同比增25%,与全国基本持平,但各地楼市增速分化明显,一线城市(33.5%)表现明显优于二线(25.2%)、三四线(13.9%)城市。公司层面,各上市房企表现各异,Top10市占率进一步提高,万科、保利、金地上半年销售面积同比增速分别为18.9%、28.4%和32.3%。

预计全年住宅成交面积同比增长5.2%:由于2012年下半年成交基数较高,(下半年成交较上半年高75%)。同时我们判断出于房价调控的压力,下半年政府对预售证的管理将进一步扩大到二三线城市,叠加下半年资金面较上半年收紧的趋势。我们预计下半年全国住宅销售面积同比将下降4.8%,全年增速为5.2%。

投资建议:短期参与博弈,备战再融资开闸。由于下半年基本面将较为平淡,板块的投资策略仍然是寻找跌出来的机会,提供催化因素解救行业估值底部徘徊困局的“援军“有两种可能:一是开发商在三季度加快推盘,带动销量阶段性超预期,从基本面层面实施自救,我们判断如果有这样的机会,时间窗口大概率将在三季末出现。第二是再融资猜想的延续催化。虽然从大逻辑上判断,我们认为年内全面放开再融资的概率偏小,但在行业相对估值和绝对估值都处于底部的时刻参与再融资猜想的博弈是比较划算的买卖。向下的风险有限而向上的弹性无限。在无法完全证伪的博弈阶段建议配置流动性较好的龙头公司作为短期博弈筹码。如果再融资实现放开,推荐关注两类公司:一是大股东拥有大量资源等待注入的深振业、深长城、招商地产、中航地产、中粮地产等;二是长期资金受困、手中具有较好项目资源的中天城投、鲁商置业、福星股份。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。