房地产行业10月月报:警惕行业经营全面下滑

保障房因素减弱将使住宅开发投资同比增速降至10年同期水平。从累计值看,1-10月,全国房地产开发投资累计4.99万亿元,同比增速为31.1%,较1-9月同比增速继续回落,创11以来同比增速新低。1-10月,房地产开发投资中住宅开发投资累计3.58万亿元,同比增长34.3%,较1-9月同比增速回落0.9个百分点。随着保障房建设投资在前三季度已完成大部分,进入10月份后,住宅开发投资同比增速迅速下滑明显,预计11、12月住宅开发投资增速将继续回落,或将低于10年同期水平,降至30%左右。

新开工单月环比将继续负增长,开发商加快竣工以确认收入。10月份,住宅新开工面积为9635万平方米,环比减少22%,跌幅较大。从06年至今的历史数据来看,连续9月、10月单月新开工下滑的只有08年、11年,开发商预期较为悲观,预计四季度,开发商因销售不畅、资金紧张将对新开工更加谨慎,加上保障房今年新开工任务已基本完成,新开工单月环比将继续负增长。全国房屋竣工面积累计4.97亿平方米,同比增加18.5%,竣工增速继续维持上升之势。

10月销售下滑,房地产将进入一个销售的“极冷”时期。10月,住宅当月销售面积同比减少11.6%,增速转正为负,环比9月当月销售面积减少26.8%,相比去年“金九银十”的繁荣景象,今年10月显得较为冷清。从住宅销售价格来看,9月当月住宅销售价格为5054元/平方米,同比下跌2.74%,跌幅较上月扩大。

房地产开发资金来源各分项同比增速全面下滑。除开利用外资,定金及预付款同比增速较上月下滑3.7个百分点,下滑幅度最大;个人按揭贷款贷款同比减少4.9%,持续负增长。房地产销售下滑直接导致开发资金来源中定金及预付款、个人按揭贷款增速显著下滑,虽然近期有银根松动的信号,但是,房地产直接受益可能性较小,开发商资金来源将越来越依靠自筹资金,良好资产负债情况的公司具备防御性。

房地产投资、开工、销售均处于下行通道中,房地产市场11月面临价格继续下滑、成交量环比下跌的风险,销售不见起色给越来越多开发商增添资金链压力,给房地产板块带来负面影响。短期房地产市场量价下跌将带来基本面向下调整,引发行业风险集中释放,带动板块指数下跌可能,然而同时,待这种房价泡沫、短期风险消化完毕之后,销售触底反弹、估值的合理调整将更有利于迎接行业中长期趋势性机会出现。维持行业中性评级。