华东区域草根调研系列报告-杭州篇:冰冻三尺非一日之寒

2013年销量同比增长14%,2014年开年不顺。2013年全市实现商品房销售面积1173万平米,同比增长14%。2014年1-2月由于传统淡季,加上年后首套房利率基本上浮至基准,市场成交有所下滑,库存持续累积。2月末杭州德信北海公园和天鸿香榭里先后降价进一步改变了购房者的市场预期,3月日均成交套数仅129套,较2013年均值(243套)下降40.3%,小阳春并未如期来临。当前全市可售商品房面积1465万平米,去化月数达到17.9个月。

经济不振降低区域购买力和杭州楼市信心。近年以外贸和制造业为主的江浙经济持续不振,2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8.0%,为2010年来最低增速。经济持续不振对区域实际购买力和杭州楼市信心产生较大冲击。

产业经济下滑,人口净流入有所放缓。杭州由于较发达的经济和优美的环境,吸引较多周边区县的购房人群,2013年外地户籍购房者占到主城区成交的42%,较2012年提高4个百分点。近两年由于区域经济放缓,杭州城市吸引力有所下降,常住人口与户籍人口差保持稳定甚至略有收窄。2013年差值为177.8万人,较2012年下降1.9万人。

人口结构并不支撑成交持续放量。33岁以下人群为杭州购房主力,占总成交60%左右。2005年到2013年,杭州18~35岁人口占比由26.9%下降至25.1%,人口结构变化趋势不支持成交量持续放量。

2012年降价引发的刚需逐渐饱和,新的刚需仍处于培育期。本轮回暖自2012年下半年以来,已经持续1年半时间。根据搜房网调研数据,2013年10月购房者置业周期明显延长,一年内准备买房的人群占比不到37%,较2013年5月下降明显(49.6%)。我们判断市场由于2011年限购压抑的需求已基本释放,而新的刚需群体仍处于培育期。改善型需求则由于购房急迫性并不明显,加上近期市场预期的改变,购房准备期也相应较长。

库存为区域和结构性失衡。分区域来看,尽管全市平均去化月数超过17个月,但各区域间差异明显。上城、西湖、滨江去化月数仅11个月左右,拱墅、萧山、下沙去化月数则在17个月以上。从市区商品住宅可售户型结构来看,144平以上户型占比达22.7%,而2013年全年成交占比中,144平户型仅占12.7%,144平方米以上户型成交比例与库存比例严重不匹配。

市场供过于求短期难以改变,新盘低开、边走边看成主流开发商共识。2013年主城区土地成交建面同比增长64%,2014年潜在新增供应仍将维持在高位,预计全年供过于求的局面难以改变。新盘低开、新开工边走边看已成为主流开发商共识,拿地也将更趋理性。

房价下行空间有限,余杭相对空间较大。2013年楼市依然维持较高成交量,开发商经过“高销售率”的积累实现了资金的回收,再次大幅度降价的可能性较弱;2013年拿地前十和销售前十的大开发商市占率达到41.4%和37.5%,而资金更加稳健的大开发商降价的概率较小;2013年主城区地价占房价比重达41%,高于2010年和2011年10个百分点,开发商向下可挪用的空间有限。

相比主城区,我们认为地价房价比仅为27.1%的余杭可调整空间相对较大。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。