保利地产三季报点评,三季度结算收入大增

公司三季度结算收入大增。公司2012年前三季度实现营业收入313亿元,同比增长43.52%,其中第三季度营业收入同比增长68%;净利润38亿元,同比增长10.2%,每股收益0.54元,同比增长10.21%。

经营效率领先。保利地产前三季度前3季度实现合同销售额756.28亿元,同比增长32.04%,前三季度存量资产周转率达到0.38,同期万科合同销售额同比下降1.6%,存量资产周转率为0.325,公司经营效率保持行业领先地位。

负债率较高,财务仍安全。三季度末公司资产负债率由78.4%上升至80.3%,净负债率由52.1%下降至47.5%,杠杆率相对万科、中海外发展等企业仍较高,但公司三季度末账面现金达到356亿元,同比增长96%,足以偿还短期借款和一年内到期的长期负债总和共228亿元,公司亦通过合作开发的方式分摊风险,财务较为稳健。

行业仍处低谷期,高周转龙头企业占优。原有的资产价格重估带来的土地红利消失,土地价格上涨幅度有限,企业盈利能力下降,这是一个结构性的影响因素;未来行业发展更多与基本面因素相关,将呈现周期性的特点。尽管受今年两次降息的影响,住宅销售在6-8月份回暖,但受宏观经济低迷和流动性较差的影响,目前行业仍处于周期性底部,短期还看不到好转的迹象。在目前阶段,企业的竞争方式也随之改变,高周转、品牌知名度较高的企业仍然在市场竞争中占优。

业绩预测与估值分析。预计未来三年每股收益分别为1.18元、1.48元、1.70元,对应动态市盈率分别为9.4、7.5、6.5倍,按2012年3季度末公司净资产计算公司市净率为2.1倍,RNAV为13.6元/股,目前股价相对RNAV折价18%,我们预计目前全国房价相对均衡价格高出11%,公司项目全国布局,且经营效率、品牌处于行业领先地位,财务亦较为安全,按照11%的RNAV折价率,公司合理价值为12.1元/股,目前公司股价仍有9%的上升空间,给予公司买入评级。

风险因素:房产税等政策对市场造成冲击,银行信贷收紧和宏观经济恶化影响购房需求。公司经营效率下降,出现财务问题。