房地产行业2011年度投资策略:寻找核心能力

投资性需求与刚性需求共舞。美国经济不振,流动性泛滥支撑资产价格,投资性需求依然旺盛;高地价和人口消费结构决定产品高端化;二三线城市受产业内移和高铁建设等因素影响,刚性需求依旧。

供应随行入市。在对未来行情持续看好和整体供应并未大量过剩的背景下,开发商往往随市场行情,通过停工等方式,调整自己的楼盘入市时间,新开工面积的高涨不能及时转化为有效供给。

政策分析。政策取决于房价和交易量的走势,如果市场长期处于流动性支撑下,政策调控成为常态,加息后的市场低潮期可能成为政策放松的窗口;如果美国经济回暖,购买力和财富积累转而成为市场支撑力量,政策才有可能真正放松。

核心能力与模式比较。从消费者角度我们分别将企业核心能力分为产品、科技和软实力三个层次;从与土地供应方关系角度,我们将企业核心能力分为造新城能力、产业配套能力和与传统商业结合能力;拥有核心能力的企业在产品销售和获取核心资源将有一定竞争优势。

投资策略。从企业的核心能力和市场环境出发,我们重点推荐在二三线城市布局并在产品制造能力有优势的万科和荣盛发展;在绿色建筑走在前沿的万通地产;在产业配套能力有集团支持的华侨城、招商地产、深圳华强和中航地产;与传统商业结合得较好的世茂股份、鲁商置业和阳光股份。