房地产行业4季度投资策略:销量和房价相互制约,政策走向是关键

4季度供给将大幅增加。随着去年下半年逐步提高的新开工项目达到预售条件,以及开发商的销售业绩压力,预计4季度供应量会大幅增加。到目前为止,调减新开工计划的开发商并不多见,但延缓开发进度的则更为常见,再加上基数原因,预计之后几个月的房地产开发投资增速会继续下滑。

需求有待释放。根据我们对11座重点城市的统计,虽然环比增速有所反复,但近期大部分城市成交量出现底部企稳的迹象。今年4季度的成交量将更多地依赖于供应量。在4季度供给放量的情况下,预计成交量也将回升。

价格可能试探性下调。整体来看,目前房价已有松动,但降幅尚不明显。预计随着4季度供应的放量和政策的持续偏紧,开发商将试探性下调房价。

政策基调将延续/落实新国十条。在新一轮政策目标尚未达成的情况下,政策转向的可能性微乎其微。今年4季度的政策基调仍是延续和落实新国十条的内容。

半年报资金压力显现。2010年上半年,房地产板块负债总计占归属于母公司股东权益的比重、带息债务率、净债务率、资产负债率大幅上升,显示房地产企业的偿债压力明显增加,经营性现金流量净额(合计)由期初的382亿元大幅下降至-540亿元,显示了房地产上市公司的资金压力。

投资策略。销量的回暖无疑对提升房地产企业的业绩是利好,但短期的利好可能引致更严厉的调控,从而延长调控期。中国的房地产市场一直都是政策市,政策的松紧直接左右行业的兴盛和低迷。

在目前形势下,我们认为4季度政策从严的概率更大,从而房地产板块尽管有销量提升的利好,但从紧政策的反向作用将使得板块难有出色的表现,维持行业“中性”评级。个股方面,建议关注三类公司,包括福星股份、万科、滨江集团、世茂股份等。

风险提示:政策走向的不明朗。