房地产行业2月数据点评:调控政策逐级加码,地产行业困境初现

投资增速将出现前高后低走势。数据表明,地产行业投资增速虽然还未出现大幅降低,但增速已经开始减缓。预期2011年四月以后,房屋新开工面积以及房地产开发投资增速将有所下降,呈现出前高后低的走势。根据历史数据敏感度测算,预计2011年,我国房地产投资同比增长17%—21%之间。

销售增速有所回升,不确定性仍然较大。销售数据环比有所回升,主要源于消费者在限购令出台之前,提前购房行为有所增加。而在限购令陆续出台之后,从周度数据可以看出,住宅成交量出现急剧下滑。

在需求充分抑制后,预计未来2-3个月内,住宅销售面积仍将保持在低位徘徊。

资金来源结构性调整。地产开发贷款和个人按揭贷款均出现大幅回落,并有降幅逐步扩大的趋势。而企业自筹资金的增速开始有所增加,然后在高位保持稳定。但从目前的情况来看,开发商资金成本压力日渐升高。假如货币政策持续紧缩,融资成本进一步上升,预计下半年,开发商资金来源变化方向将出现重大转折。

住宅价格高位震荡,增速下降已是必然趋势。从成交均价来看,地产调控政策对成交价格并未起到立竿见影的作用。由于2011年我国进入加息通道。开发商资金成本有所增加,资金链条将更加紧张。适度降低销售价格,快速回笼资金的需求增加。从具体楼盘销售情况来看,一线城市的部分项目,看盘价格较销售前的预期价格,已经有所下降。

另外,在销售前期给予一定折扣的促销行为占整个销售量的比例有所上升。这表明,部分开发商在销售的过程中已经开始采用变相降价的方式进行促销。随着调控政策的执行,这些促销行为的比例将会有进一步的增长。这些行为是不计入统计数据的。因此从数据上看,住宅价格依然在增长。但是实际的情况是,部分楼盘已经开始变相降价促销。所以从总体来看,价格指数的快速上扬很难出现,随着政策的深入进行,住宅价格指数的适度下行已是必然。