地产行业政策研究系列报告:政策松绑叠加流动性改善,成交回升可期

“去库存”时代下的政策拐点已确立:目前三四线城市大多已处于供过于求的状态,在正常销售都面临问题的阶段,再实行限购已无实际意义,由此三四线城市成为放松限购的第一批城市。而流动性收紧使一二线城市销售承压,在限购放开获得中央默许的大环境下,一二线城市政策也纷纷松动。顾忌房价上升压力,一线城市目前尚未有实质放松,二线城市也多是在大户型和主城区以外做文章。目前49 个限购城市已有近30 个城市调整了限购政策,政策拐点已经确立。

投资恢复乏力,政策拐点将有长红利周期:由于库存高企,预计开发商对新开工及购地仍将谨慎,房地产投资对销售存在时滞效应,这为政策释放红利留出空间,除限购政策外,未来不排除出台地方性刺激购房政策,但范围将限于支持刚性需求的首次置业,有别于前几轮周期“一放就乱”的局面,此轮周期政策拐点将有长红利周期。

放松限购对成交量中长期影响微弱,流动性对成交的改善至关重要。放松限购对成交量短期提振,但中长期效应渐弱。而由于我国商品房实行预售制度,开发商资金来源中商品房销售的定金和按揭贷款占40%,房地产行业的高金融属性使流动性对成交的影响至关重要。

四川模式有助提升银行放贷积极性,政策松绑与流动性改善将形成合力,核心城市成交回升可期。四川省财政厅网站近日公布,从2014 年7 月1 日至2014 年12 月31 日期间,对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款,且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。我们判断此举是通过财政定向补贴的方式提高银行放贷积极性。假设首套房首付30%,还款周期20 年,财政补贴后银行贷款利息总额将增加3.77%,相当于基准利率的首套房贷实际为基准上浮6%左右。四川模式显示在库存和土地财政压力下,地方政府有意愿和能力动用各种手段避免楼市大起大落,做法具有推广意义。根据我们监测,虽然目前基准利率以下的首套房贷优惠依然难觅,但一二线城市首套房按揭利率或条件均有不同程度的松动,政策松绑与流动性改善形成合力,一二线核心城市商品房成交环比改善值得期待。

投资建议:近期地方政府放松意图明显,同时叠加流动性改善利于基本面恢复,因此上调行业评级至强于大市。短期看,政策已由前期压制态度转变为部分支持,为基本面向上提供想象空间,板块估值有望继续反弹,而此轮反弹的高度将取决于基本面改善的幅度,建议投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。个股上建议关注业绩稳健的万科、下半年销量存在超预期的保利、受益京津冀一体化的华夏幸福及联姻搜房、互联网平台建设有望加速的世联行。

风险提示:流动性再次收紧将导致销售承压的风险。