房地产:调控升级但增长前景完好;上调世茂和金地评级至买入(摘要)

合同销售增长目标主要受到销量而非价格的驱动

在可售货量同比增长16%以及销售项目数量同比增加20%的前提下,我们研究范围内的开发商计划2013年合同销售同比增幅中值为17%(而我们的预测为22%,与2012年持平)。我们看到各开发商销售增长目标主要受到产品定位/项目执行改善支撑,而并非销售均价上涨的推动;此外,运营效率的提高以及借贷成本的下降也有望推动利润率进一步复苏。

最新一轮调控的影响不大可能在长期内持续

我们注意到,各开发商的合同销售增长目标是在政府于3月初推出新一轮调控举措的背景下制定的。我们对2010-2012年期间政府调控的分析表明,除2011年7月的调控,其他调控对销量/股价影响比较短暂;我们认为11年7月调控后股票和市场的调整主要受由于当时经济的恶化而非调控政策本身所致。我们认为当前房地产行业即将进入宏观复苏/企稳阶段,这意味着最近调控措施的影响不大可能重演2011年下半年时的情景。

保持财务状况的稳健是应对不确定性的关键

据我们估算,假设从现在到2013年底各开发商都不进行新的土地购置,那么到2013年底,我们研究范围内开发商的负债率将从2012年底的52%降至38%。然而,鉴于政策持续的不确定性,随着开发商加速储备土地的意愿加大,我们认为保持财务状况的稳健是关键所在。我们最新的现金流分析表明,对我们研究范围内的开发商来说,新的土地收购投入平均不应超过2013年4-12月合同销售额的36%(2009-2012年的均值为54%)以将负债率控制在60%以下。

世茂房地产/金地集团上调至买入;荣盛发展下调至卖出;对招商地产B股首次评级

在对我们研究范围内开发商的合同销售增长和财务实力进行评估后,我们将各股2013-2015年核心每股盈利预测调整了-27%到+30%不等,将12个月目标价格调整了-17%到+26%不等,对评级的调整如下:上调:世茂房地产和金地集团从中性上调至买入,世茂股份上调至中性;下调:荣盛发展从中性下调至卖出,保利置业(H)、首开股份下调至中性。我们出于估值原因对招商地产(B)的首次评级为中性。我们的首选股:绿城房产、万科(A)、龙湖地产(均位于强力买入名单)。

主要风险:政府调控之严超出预期;销售表现弱于预期。