2012年1-3月房地产运行数据点评

一、新开工进入负增长周期:3月单月房地产新开工1.99亿平米,同比下降4.2%,标志新开工进入负增长时代;1-3月份新开工累积微增0.3%,预计四月份开始累积新开工也将进入负增长阶段。因为去年5、6月份保障房项目开始进入大规模开工期,而今年保障房整体开工量将下滑30%,这部分增量将不再存在,所以我们预计二季度新开工的下滑深度会扩大。

目前虽然销售开始好转,但企业层面对市场判断仍较为谨慎,短期调增新开工可能性较小。从销售和新开工周期的周期分析,往往销售连续好转六个月后,新开工才会得到改善,所以二、三季度新开工持续下滑的趋势比较明确,我们维持年初房地产新开工下滑12.2%的判断。

二、投资增速下滑明显。3月单月房地产投资同比增长19.6%,增速环比前两月大幅下滑了8.2个百分点。1-3月累积增长23.5%,环比前2月的27.8%也有4.3个百分点的下滑。我们认为随新开工的负增长,房地产投资也必然受到增量的拖累而维持下滑趋势,我们维持全年投资增长16.1%的判断。

从支出法和收入法分别考虑,房地产投资1个百分点的变化会对GDP增长产生0.07和0.01个百分点的影响,在判断12年房地产投资下滑11.8个百分点基础上,则GDP增速会回落0.93个百分点,也即从地产这单一因素分析,12年GDP会由11年的9.2%回落至8.3%,虽然政府为全年经济增长确定了较低的增长目标,但至少从地产对经济影响这一方向上,地产的政策预期会有所改善。

三、销售降幅收窄:3月份销售额和销售面积分别同比下降了13.3%和7.8%,但随着销售回暖,降幅环比收窄了0.7和13.1个百分点。销售额收窄幅度明显高于销售面积,主要是中小城市成交对销售环比回升贡献高,但这部分地区房价调整幅度明显低于大城市。

我们重点关注的44个大中城市,三月份相比前两月合计的销售面积下滑了2.7%,但这一指标在全国范围却实现了118%的增长,说明销售环比回升主要来自中小城市,但这部分城市的房价同比下降仍不明显,所以导致整体均价同比下滑收窄。

四、开发资金来源进一步收紧:1-3月房地产投资资金来源同比增长8.2%,相比前两月大幅下滑了8个百分点,已经低于11年全年14.8%的水平;资金来源与投资额之比为1.91,环比前两月的2.61也有一定幅度下滑,在数据上表明企业资金链进一步趋紧。

企业有四大资金来源,即银行贷款、企业自筹、信托等其他贷款以及定金及预收款,3月份资金的环比趋紧主要是其中的前三项继续环比下滑,幅度分别为3.7、18.3、2.4个百分点,虽然3月份销售好转,从数据上也能得到印证,因为定金及预收款环比降幅收窄了2.2个百分点,但这一项的回升并不能弥补其他三项资金来源的下滑,所以企业整体资金紧张程度继续上升。

投资策略:

地产新开工和地产政策预期是一对跷跷板,而这一效应将在未来的两个季度内都会得到体现,有利于地产股估值水平的回升。而房价也处于政府预期的调整路径中,行业正回归良性循环,在首置的按揭得到政府支持后,我们认为未来企业开发贷和非股权的直接融资工具得到支持也会渐行渐近,我们维持地产股反转周期的判断,推荐受益整合和资金支持的一线公司和区域龙头,保利地产,招商地产、中南建设、北京城建、铁岭新城、鲁商置业、荣盛发展。