房地产行业研究简报:最有效政策出台

国务院常务会议决定将实行更为严格的差别化住房信贷政策。

1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;2、对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;3、对贷款购买第三套及以上住房大幅度提高首付款比例和利率水平。

铁手政策抑制房价。对于购买二套房首付比例的提升,我们在4.13日《提高按揭首付是抑制房价最有效的政策》报告中已经做出提示,在此我们重申本项政策的有效性。

目前对于购买二套房的最优惠政策是执行85折利率,如果未来严格执行1.1倍利率,月供会增加13%。

目前市场中投资购房比例较高,提高了首付比例和贷款利率将明显提升投资购房门槛,并降低投资购房的预期收益率,这部分需求的挤出将导致交易量的下滑,从而影响开发商的回款和预期,未来房价上涨趋势将会很快得到控制。

政策的执行力会怎样?我们预计银监会和央行会在近期出台细则和对商业银行进行窗口指导,此项政策会得到严格执行。因为我们在实地调研中了解到目前对第二套房的首付比例基本都已经严格执行不低于40%的要求,说明只要政府态度坚决,银行层面就会严格落实。并且本次也提出对首次购买90平米以上的购房者首付比例提升至30%,对首次购房也同样提高了门槛,其严厉程度超出预期,在政府如此强硬的态度之下料商业银行也不会疏松执行。

房产税埋下伏笔。国务院会议还提出加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策,为未来房产税的出台埋下伏笔。

我们认为政府会给市场一定时间来观察调控效果,如果房价继续上涨房产税可能于六、七月份在北京、上海、深圳、重庆四个城市率先出台。如果房价得到控制,房产税出台时间也会延后。

调控效果决定投资机会。前期地产股的投资逻辑陷入两个死循环。一是基本面越好股价越跌,因为预期后续会有调控政策出台;二是政策即使出台但没有效果地产股仍不会有好的表现,因为预期后续还会有更严厉政策出台。但在本项政策出台之后,我们认为政府也会给市场一段政策有效性的检验期,短期调控政策也将进入空白期。未来地产股的投资机会来临的前提是房价得到控制,因为只有房价稳定投资者预期才能明确。我们认为本次出台政策对抑制房价会比较有效,但由于政策效力较强也会使行业基本面出现下滑过度的可能,所以本次能否实现适度调控的效果将决定未来地产股投资机会。