上实发展2009年报点评:业绩低于预期,再融资为未来看点

投资要点:

业绩低于预期。2009年公司实现营业收入22.73亿元,同比增长13.02%;实现利润总额3.68亿元,同比下降34.37%;实现净利润2.44亿元,同比下降32.70%;实现每股收益0.23元,同比下降32.35%,低于我们预期。公司业绩较2008年下降的主要原因为公司2008年转让持有的上海海锦房地产有限公司51%股权获得1.57亿元投资收益所致。

2009年业绩有所保留。2009年末公司预售款达到17.96亿元,占我们预测公司2010年公司收入的59.25%,较2008年增长6.15倍。预售款大幅增长将为公司2010年业绩奠定基础。从另一面也反映公司2009年业绩有所保留。

公司仍面临较大资金紧张压力。2009年全国房地产火热的销售形势使公司销售回款大幅增加,期末公司拥有货币资金19.03亿元,较2008年增长25%,但公司的短期有息负债达到了17.5亿,同时公司的资产负债率也上升至79.22%,净负债率更是高达123.29%,公司仍面临较大的资金压力。同时,公司表示非公开发行股票争取在2010年发行成功。

公司项目储备丰富 未来资产注入将进一步增强公司实力。目前公司项目权益储备超过600万平方米,项目所布局城市普遍具有较好的经济基础和发展潜力,同时,公司所开发项目主要为项目所在地城市的中高端物业,具有较大的增值潜力。另外大股东委托公司托管的青岛欧瑞45%股权、青岛联港50%股权等项目也有望在将来注入公司,这将进一步增强公司实力。

盈利预测与投资评级。鉴于2010年全国房地产销售形势有可能下滑。我们下调公司未来两年业绩。预计2010-2011年营业收入分别为30.31亿元和44.04亿元;净利润分别为5.32亿元和7.48亿元。按目前股本折算,10、11年的EPS分别为0.49元和0.69元。按目前股价对应的PE分别为26倍和19倍,高于我们2010年行业平均18倍的PE,再基于公司较高的财务风险,我们维持“中性”评级。