房地产行业2010年投资策略:回调势头延续,发展远景看好

调控政策取得初步成效。2010年出台的房地产调控政策囊括信贷、土地、税收等各方面,其覆盖范围和打击力度均可以说史无前例。房地产市场在政策打压下逐步冷却,主要表现为成交市场量价高位回落、板块净利润增速快速下滑以及偿债能力大幅减弱。

2011年房地产市场面临调控深化和银根紧缩两方面不利因素。在地产需求和各项资金来源均受到明显遏制的情况下,房地产价格下降的可能性逐步增大。我们预计2011年全国商品房销售面积同比下滑10%至20%,销售均价同比下滑5%左右,房地产投资同比增速受销售和资金来源影响将下滑至20%左右。

市场化道路任重而道远。城镇化进程仍将带来巨大市场需求,同时随着人均收入的快速提高,改善性需求将持续增长。今年以来,随着调控政策的深入,让人产生房地产市场将很快重回计划经济的错觉。我们认为,保障性住房作为有益补充,与商品房共同构成多层次的住房体系,其消费主体与商品房消费主体存在显著区别。保障性住房的健康持续发展,并不影响商品房市场的健康持续发展,甚至还有一定促进作用。我们要坚定商品房市场走市场化道路的信心。

维持“中性”评级。2011年房地产市场面临调控深化和银根紧缩两方面不利因素,出现系统性投资机会的可能性较小,维持“中性”评级。阶段性机会可从以下几个方面关注:1)一季度是传统的信贷投放旺季,明年一季度信贷环境和今年四季度相比可能会相对宽裕,如果届时房地产成交量能够实现环比增长,则一季度地产板块可能存在阶段性的投资机会,时间点出现在2、3月份的可能相对较大。风险主要在于宏观信贷环境是否出现明显收紧情况,比如再次加息等。2)如果房价出现明显下调,则房地产调控取得阶段性成果,调控预期减弱可能会带来阶段性机会。时间点可能出现在明年中期,6、7月份的可能性较大。3)信贷紧缩使CPI逐步回落,同时宏观经济增速下滑,通胀逐步转变为通缩,刺激内需逐步成为经济重点,对房地产市场需求尤其是首次置业需求的遏制可能会有所减轻。从历史经验看,CPI的回落至少需要一年时间,因此时间点出现在明年年底的可能性相对较大。

重点推荐个股:万科A(000002)、保利地产(600048)和滨江集团(002244)