万科:结算增加,业绩锁定,全年增长可期

投资要点:

结算增加,业绩增长。1-9月实现结算面积393.4万平(+66.1%)、结算收入452.3亿元(+60.9%);营业收入、归属上市公司股东净利润461.3亿元(+57.4%)和50.8亿元(+41.7%)。受结算均价下降影响,综合毛利率37.4%,同比降4.5个百分点;净利率11%,同比降1.2个百分点。三费占比同比降1.3个百分点,管控能力提升。

受前三季度推盘总量低于去年同期影响,12年上半年实现销售面积907.9万平米(+7%)、销售金额963.2亿元(-1%)。由于公司今年的推盘量主要集中在下半年特别是第四季度,预计全年销售金额1300亿元可期。预收款项1448亿元,较年初增30%;合并报表范围内共有1540万平米合计约1631亿元已售尚未结算资源,较年初增42%和33%,公司今明两年业绩已锁定。

土地储备丰富,可供未来2-3年发展。1-9月新开工871万平,竣工438万平,分别完成计划的66%和49%,预计全年开竣工仍约为1400万和890万平。公司拥有权益建面3507万方,其中1-9月新增权益建面587万平米,新增楼面均价约2712元/平米。根据公司全年获取土地建面不低于销售建面的计划,四季度拿地压力集中。

资金充裕,经营稳健,能积极应对市场变化。货币资金333亿元,较年初略降2.7%,较短期借款及一年内到期非流动负债多147亿元;资产负债率79%、扣除预收账款后的负债率微降至38%、净负债率38%,远低于行业水平,财务稳健安全。

高周转的盈利模式是公司在调控中制胜的关键,以普通住宅为主的产品、适销定价的策略使公司受调控影响较小。公司的竞争优势和行业集中度将在持续的政策调控中彰显。预计公司12-14年EPS1.05、1.32和1.58元,对应PE分别为8/6/5倍。RNAV9.18元。公司中长期估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。

风险提示:行业发展超预期,价量暴涨,调控加紧,销售大幅回落,企业盈利难以实现的风险。