房地产行业2012年日常报告:户籍制度改革影响深远

事件2月23日,国务院办公厅公布了《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》,通知中分别明确了县级市、地级市的户口迁移政策,将加速城镇化建设。

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一、意义:扩大范围明确标准,实质性促进城镇化进程。

通知中提出在县级市有合法稳定职业并有合法稳定住所的,在地级市有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所,同时加社保达到一定年限的人员,本人及其共同居住生活的直系亲属可以在当地申请登记常住户口;中西部城市还可适当放宽职业年限要求。

01年《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》已经提出了县级市户口迁移标准,此次通知将户口迁移扩大到地级市,同时户口迁移标准也更为明确,提高了可操作性。我们认为这才能够满足实际的户口迁移需求,实质性促进城镇化进程。

二、背景:应对城镇化进程减速和区域平衡发展的手段。

近几年我国城镇化进程有减速迹象,因为 2000-2007年均提升1.75个百分点,而08-10年均提升仅有0.85个百分点,配套以户籍制度改革,是加速城镇化进程的有利手段。据有关资料表明,城镇人口每提高1个百分点,GDP增长1.5个百分点;城镇化率每递增1%,经济就增长1.2%。

我国目前的区域发展明显存在不平衡现象,这不但是经济问题,也关系民生,户籍制度改革能一定程度缓解人口和资源过度集中于大城市的趋势,优化产业转移和布局。

三、具体影响几何?户籍迁移的重庆经验:各省市户籍改革启动更早,其中模式相对完善的是重庆市。10年7.12,重庆通过了《重庆市统筹城乡户籍制度改革意见》及《重庆市户籍制度改革配套方案》,8.15,重庆市统筹城乡户籍制度改革在全市范围内正式施行。到11年底,重庆实现“农转城”人数超310万人,全市户籍人口城镇化率提高8.6个百分点,达到37.8%,虽然说重庆城镇化率基数低,但其增长也明显快于全国城镇化率在此期间不到2个点的提升。

重庆放宽了投靠落户条件,另一方面规定购房、务工经商五年且具有合法稳定居所、投资兴办实业三年累计纳税10万或一年纳税5万元以上的,可在主城九区落户;购房、务工经商三年以上或兴办实业三年纳税5年或一年纳税2万元以上的可在远郊31个区县城落户; 其他乡镇农村居民本着自愿原则,可就近就地登记为城镇居民。

对于转户居民,可享受城镇的就业、社保、住房、教育、医疗政策:可申请公租房、可参加征地农转非人员养老保险、可自愿选择参加城镇职工基本医疗保险或城乡居民合作医疗保险、子女可就近入学与原有城镇学生同等待遇、可免费享受技能与创业培训、困难家庭可按规定享受低保待遇。

所以从重庆经验分析,户籍制度改革对当地城镇化提速有实质影响。

四、 土地确权加速市场化推地进行渐进。

城镇化进程中难免会连锁产生土地问题,土地是农民转户最大的顾虑之一。重庆是采取有偿退地并设置过渡期的方式:整户转为城镇居民,宅基地、承包地可保留三年,退出宅基地时给以一次性补偿,;部分成员转户的,保留其在以后整户退出时获得宅基地补偿的权利,不再享有取得宅基地的权利。

重庆经验的土地问题主要以补偿方式解决,转户的土地收益难以市场化。11 年5 月国土资源部等联合发布《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》,提出力争到12 年底做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。我们认为土地确权后,农民退地的市场化机制有望建立,这将有助于消除“农转非”顾虑,提升户籍制度改革效果五、 城镇化是未来房地产发展的源动力。

市场对于行业长期发展的分歧主要在于未来房地产市场的需求是否仍然充足,而户籍改革如果能够成功,将挖掘巨大的进城置业需求。市场比较担心行业经过04 年以来向上的长周期后,日后存在发展动力不足的情况,但本次户籍制度改革将加速城镇化进程,延长行业上升周期。

六、为开发商提供新的盈利空间。

由于担心中小城市的人口外流,市场容量不足,而同时必须满足业绩的增长,所以地产上市公司仍在大中城市中竞争拿地,尤其对于二三线的地产股,在大城市中拿地是比较尴尬的,因为其自身的净资产规模往往制约其拿地的规模。但本次放开户籍管理的城市数量巨大,除了4 个直辖市,15 个副省级城市、和17 个厅级省会城市之外,其他城市应该都属于新户籍制度落实范围。而这些中小城市往往缺少相对规范和高品质的住宅,而这部分需求总是存在的,上市公司正可以满足当地市场的这种弥隙需求,为上市公司尤其是二三线地产公司提供新的盈利空间。

投资建议我们认为,户籍制度改革将加快城镇化发展进程,而城镇化将为房地产行业的发展提供更长远动力,为上市公司提供新盈利模式,行业的上升周期将更长远。

而从地产股本身而言也进入了新的周期,由于房价的下行和对产业链的负面影响,政策放松的大周期已经开始,尽管目前仅限于地方政府层面,但其效应会起到积少成多的效果。下半年由于房价调控目标的渐行渐近和地产对经济的下滑影响体现,中央层面可能会在首次置业首付比例方面放松,届时基本面会得到实质改善。所以对地产股整体投资思路是上半年看政策放松预期提升估值水平,下半年看基本面的环比回升。

相对于地产行业的基本面而言,地产股的反转周期将提前到来,我们上调行业评级至“增持”。由于户籍改革制度范围限于地级,同时二三线地产今年销量环比的改善空间更大,我们建议关注储备丰富、销售策略积极的二三线地产公司,金科股份、中航地产、鲁商置业、福星股份、荣盛发展、中南建设、滨江集团、冠城大通。