十八届三中全会公报点评:政策调控时代将尽,改革红利有望释放

十八届三中全会于11月12日下午闭幕。公报指出,要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用,深化经济体制改革,坚持和完善基本经济制度,加快完善现代市场体系、宏观调控体系、开放型经济体系,加快转变经济发展方式,加快建设创新型国家,推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展。

报告摘要:

公报总基调:稳中求进,稳中有为。加快完善现代市场体系、宏观调控体系,科学调控,有效政府治理”。稳中求进、调控科学化,让“市场与政府”之“手”各施其责,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用,这是改革的核心问题。我们认为,公报给未来的房地产调控指明方向,即市场的归市场,政府的归政府,全面扩大供给。新政府的政策导向与我们预期的完全一致,我们此前一直强调,不会再有严厉的调控政策出台。

土地流转加快推进,建立城乡统一的建设用地市场。同地同权,市场化定价,其核心在于让农民能够绕过地方政府征地过程获得土地上涨的受益,并由此获取进入城市的原始资本,真正实现“人的城镇化”,波及地方政府核心利益,其推进阻力巨大;经营性建设用地流转试点范围将进一步扩大,小产权房转性短期突破难度仍存;短期拥有土地资源及获取预期的公司受益土地价值重估,长期农村建设用地逐步渐次入市带来稳定土地供应,行业进入健康、稳定的发展周期,尽享改革红利。

开发商的更为理性也为政策趋向市场化奠定基础。我们认为房地产行业经历了行业几轮周期变革之后,存活下来的公司在经营质量方面都有了相当的改善,风控能力大幅提高,尤其是龙头开发商,变得更为理性。市场化进程中可能会加速行业洗牌。以再融资为例,市场化调节手段下,源头的管制虽然放开,但只有真正有实力的开发商才能赢得投资者信赖,才能募得资金,加速发展。市场化不会带来泥沙俱下,相反优秀的开发商会加速发展,行业洗牌也会提速。

地产股具备足够的安全边际,但短期缺乏催化剂。地产股是否因此有机会?我们仍然比较谨慎。正如我们前期提出,由于政策面趋于平稳,行业的主要问题早已不是政策,而是行业本身的空间。第一,目前三、四线城市人口聚集力过低及供给过剩,使得开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。第二,土地市场从区域上变得更加集中,土地市场的竞争会愈演愈烈,代价是开发商为保规模,抬高地价,牺牲利润。此外,大批量保障房的建设挤压商品房用地,也会抬高地价。第三,房贷资产在银行失宠将是趋势性的,而开发贷却仍受欢迎,房价的涨速难以超过地价。地产行业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值大幅提升的难度较大。

投资建议:综合公司估值及城镇化进程加速,我们推荐佳兆业1638、碧桂园2007风险提示:1)市场利率回升;2)超预期调整政策出台;3)经济复苏远远强于预期,房地产板块吸引力下降