住房公积金贷款收紧点评:刚性需求释放将明显减速

行业事件:11月3日,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定,住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房;严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房;第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

点评:1、近期政策将影响房地产市场刚性需求释放。首套房贷利率的上调将影响首次置业需求,而住房公积金二套房贷的收紧将影响改善性需求的释放,因此近期政策明确表明了国家对房地产市场刚性需求的遏制。投资性需求和刚性需求的双重遏制将明显影响下一阶段房地产市场的成交。最近两周重点城市成交量同比和环比增速均有所回落,详见第2页的图表。我们维持前期观点,四季度房地产成交量增速下降是大概率事件。

2、在开发商现金流情况明显恶化的情况下,政策持续发力使房价下行的可能性增大。前三季度房地产板块经营活动现金流量净额为-884亿元,同比大幅下滑。政策发力以及成交量的萎缩将使开发商降价压力增大,房价下行概率逐步增大。

3、维持“中性”评级。政策持续发力使板块调整风险增大,下一阶段成交量的萎缩将制约板块表现,维持行业“中性”评级。