房地产行业2013年四季度投资策略:业绩稳定增长,主题投资机会涌现

经济短期企稳回升 房地产投资对冲经济下滑风险

7-8 月,经济出现止跌回升迹象,但反弹动力不足。QE3 退出预期加剧新兴市场资金外流,国内广谱利率维持高位及央行态度等因素,预示四季度流动性中性偏紧。净出口和消费对经济增长贡献有限,今年稳增长仍依赖投资,但去杠杆和去产能,不利于制造业投资增长,而房地产和政府基建投资仍将是对冲经济下滑重要手段。

房地产一二级市场回暖 地产股中报业绩增长32%

1-7 月库存去化加快,重点城市成交量和成交价回暖上升,其中商品房销售面积和销售额分别同比增长25.8%和37.8%,需求显著放大;1-7 月房地产投资和新开工增长20.5%和8.4%,供给继续改善。7 月份,百城价格指数环比上涨0.86%,同比上涨7.94%。土地供求量回落,交易价格与溢价率同比增加。预计不同城市调控政策和市场分化加剧。地产板块中报营收和净利润增速加快,分别增长43%和32%,快周转和加杠杆,提升了行业ROE,毛利率稳中有降,短期偿债能力显著改善。

房产税扩容、土地改革和再融资开闸成政策焦点

房产税扩容、土地制度改革和再融资开闸成四季度市场焦点。年内房产税扩容预期升温,我们预计房产税扩容将是渐进过程,首先是面向增量高端住宅征收,采取较低的税率,在各项配套逐步完善以后才会继续深化。四季度稳增长压力较大,我们判断房产税扩容难有实质性的突破。

多家上市房企抛融资预案,房企再融资开闸预期增强,棚户区和旧改及刚需产品有望成为地产再融资放开的突破口。近期国土部鼓励集体土地建设公租房政策,有利于盘活农村集体用地,加大住宅用地供应量等

投资建议

未来十二个月内,维持房地产行业“增持”评级

投资逻辑上把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”三大主线,即在区域上选择有行业基本面支撑的一、二线城市;在经营策略上选择“高周转、中档房价、融资成本低”的房地产公司;挖掘区域升级、自贸区、业务转型下的政策红利带来的投资机会。